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  • 無道路地の評価

    事例1

    事例は東京高裁 H13.12.6の判決です。

    対象地は、下図のような路地状部分を含む大規模画地でした。


    ・ 路地状部分は、2.1m×17m
    ・ 画地規模603㎡

    この場合、路地状部分の幅員は、3m以上なければならない地域だったため、路地状部分の土地が15.3㎡不足しており、この土地は「無道路地」となります。
    従って、建物の再建築はできません。

    ちなみに、東京都の安全条例では、路地状部分の長さが20m以内の場合は、幅員は2m以上あれば再建築可能です。

    この場合の減価率は、
    (1) 税務署側は、最大4割評価減を主張
    (2) 鑑定評価では58%の減価率
    となりました。

    高裁の判決は、鑑定評価による減価率58%を採用するものでした。
    減価率の内訳は、
    ・ 路地状敷地: ▲30%
    ・ 再建築不可: ▲30%
    ・ 地籍大       : ▲15%
    これを相乗した減価率を▲58%として時価を算出しました。

    基本通達による評価と鑑定評価では、価格に2億円近い差がでました。
    無道路内などの評価は、基本通達では適正な減価が算定できない例です。

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