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  • 物件取得のための5か条(その2) ~シミュレーションできるようにする~

    物件取得のための5か条(その2)

    今回はその2

     

    「シミュレーションできるようにする」

     

    ということについてお話しします。

     

    ちなみに、不動産投資を
    成功させるには、

     

    パソコンを使いこなすことも
    必要なスキルです。

     

    ・エクセル
    ・フェイスブック
    ・ネット検索

     

    などなど。

     

    私の会員さんには、スマホは使うけれど、
    パソコンは使わない方も多いです。

     

    会社員だと、フェイスブックも
    しないという方もいます。

     

    でも、実は不動産投資と
    パソコンやネットを使いこなすことは
    関係あるんです。

     

    物件検索はネットで行うし、
    楽街に登録しておけば、
    メールで配信されることも
    あります。

     

    不動産投資のコミュニケーションは、
    フェイスブックの秘密のグループ内で
    行なわれることも多いようです。

     

    私もガンガン活用しています。

     

    そして、シミュレーションするには
    エクセルが不可欠です。

     

    私もそれほどエクセルの
    複雑な関数を使いこなせる
    わけではありませんが、

     

    シミュレーションシートは
    自分で使いやすいものを
    作成しました。

     

    会員さんにも検討するのに
    必ず使ってもらいます。

     

    なぜシミュレーションが
    必要なのでしょうか?

     

    それは皆様を買っては
    いけない物件から
    守ってくれるからなのです!

     

    例えば、新築ワンルーム業者の
    営業マンは、

     

    「マイナスになっても
    そのマイナス分は、
    年末の源泉税から戻って来ますよ」

     

    というトークを使います。

     

    でも!

     

    実は「手取りは赤字なのに、
    帳簿上は黒字」ということが
    多々あるのです。

     

    これが起きる原因は、
    少し難しいですが、

     

    ・元本は経費にできない

     

    からなんです。
    また、

     

    元本返済額>減価償却費
    となっている場合も多いです。

     

    いわゆる「デットクロス」
    と言われるものですが、
    それが購入時から
    起こっているのです。

     

    これらのことは、
    シミュレーションしてみれば、
    5分でわかることです。

     

    3~4年くらい前から、
    不動産投資ブームになり、

     

    普通のサラリーマンが、
    不動産投資の無料セミナーに出て、
    その場で買ってしまうことも
    ありました。

     

    その方たちの多くは、
    今、とても苦しんでいます。

     

    満室稼働で買ったのに、
    その後は半分が空室になった

     

    毎月持ち出しが10万円以上ある

     

    売りたいけれど、抵当権が
    外れず売れない。

     

    買い手の融資が付きづらい
    物件を買ってしまったため、
    現金購入の人にしか売れない。
    足元を見られる。

     

    などなど・・・

     

    これらのほとんどは、
    購入前の段階で、
    シミュレーションをしていれば
    防げた失敗でした。

     

    こうならないためにも、
    これから不動産投資を
    始める方は、しっかりと
    シミュレーションできるスキルを
    身につけましょう!

     

    ・パソコンを使いこなせる
    ・エクセルができる
    ・ファイスブックを使える

     

    これらのことは不動産投資家に
    なるための必須条件です。

     

    今できなくても、
    少しずつ覚えましょうね。

     

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