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  • 物件取得のための5か条(その3) ~市場調査~

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    物件取得のための5か条(その3)
    ~市場調査~

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    物件取得するために、
    市場調査は大切です。

     

    ☆今回も「物件取得のための5か条」
    についてお話ししています。

     

    ●物件取得のための5か条

     

    1.本やセミナーで知識を増やす
    2.シミュレーションできるようにする
    3.市場調査
    4.物件の価値を判断
    5.融資先を見つける

     

    良さそうな物件を見つけたら、
    まず何をするのでしたか?

     

    答えは、

     

    「シミュレーション」でしたね。

     

    返済比率も
    キャッシュフロー利回りも
    合格点!

     

    でも、これだけでは
    まだ不十分です。

     

    では次にすることは何でしょうか?

     

    それは「市場調査」と
    「物件の価値を判断」することです。

     

    今回は、「市場調査」について
    お話しします。

     

    市場調査は不動産投資を行う上で、
    シミュレーションと同じくらい
    重要です。

     

    実際何をするかというと、

     

    1.業者ヒアリング
    2.周辺のアパートの空室率チェック

     

    を行うのです。

     

    物件周辺の不動産会社に
    コンタクトを取ります。
    電話でも構いません。

     

    ・その地域の賃貸市況
    ・賃料相場

     

    を聞いてみましょう。
    「管理をお願いします」、という
    スタンスで聞くのがいいと思います。

     

    3社程度に聞くと、
    だいたいのことが分かります。

     

    学生が多いのか?
    空室はなかなか決まらないのか?
    それとも直ぐ決まるか?
    1Kの賃料水準はどのくらいか?

     

    これらのことを聞くことで、
    その地域の賃貸状況が
    分かります。

     

    次に現地に行きます。
    現場100回と言われるように、
    何度も行くことで、
    色々なことが分かります。

     

    近くにアパートがあれば
    ポストを見てみましょう。

     

    6戸のアパートのうち
    1戸のポストにガムテープが
    張られたいたら、
    空室率は17%です。

     

    あまりにも空室が多い地域は、

     

    ・供給が過剰
    ・ニーズがない
    ・良い物件が少ない

     

    の何れかです。

     

    あるアパートだけ空室が多い場合は、
    家主にやる気がないだけ
    かもしれません(笑)

     

    これらのことも現地に調査に
    行くことで分かります。

     

    現地には、少なくとも

     

    ・朝
    ・日中
    ・夜

     

    足を運んでみるのが
    良いと思います。

     

    街灯が少なく夜道が
    危ない道だと、
    女性には敬遠される
    ことも考えられます。

     

    近くにスーパーやコンビニが
    あると単身者に喜ばれます。

     

    隣に墓地はないですか?

     

    以前相談されたアパートの隣は
    火葬場でした。
    ベランダを開けると、
    ちょうど煙突が見えるのです。

     

    これはストリートビューで
    確認するだけでは
    なかなか気づかないかもしれません。

     

    現地で周辺環境を
    念入りにチェックすることは
    本当に大切なことです。

     

    物件を見れば見るほど、
    不動産を見る目が
    養われます。

     

    100点満点の物件なんてないけれど、
    欠点を知らずに買うことだけは
    避けたいですね。

     

    次回は「物件の価値を判断」
    についてお話ししたいと
    思います。

     

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