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  • う~ん、困った、という相談

    2017年12月3日 

    こんにちは!

    不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    不動産投資コンサルタントとして

    投資家さんの抱えている悩みの相談に

    乗ることが多いです。

     

    相談の内容は「買ってしまった不動産が

    失敗だったのでなんとかしたい。」

    というものが多いです。

     

    たいていは何とかなるのですが、

    「う~ん、困った!」という相談もあります。

    そのひとつが、

    「新築のシェアハウス」です。

     

    新築シェアハウスを買って失敗した方の相談が

    とても増えているのです。

     

    ■新築シェアハウスがダメな理由

     

    新築シェアハウスを販売している業者さんは、

    頻繁に宣伝しているところから、無名なところまで

    色々あります。

    でもそのビジネスモデルはほとんど同じです。

     

    ・投資家さんに土地を買ってもらう(請負契約)

     

    ・その後、その土地にシェアハウスを建て購入してもらう

     

    ・シェアハウスは販売会社(もしくは売主)がサブリースする

     

    ・フルローン、もしくはオーバーローン

     

    ・金融機関はスルガ銀行

     

    ・消費税還付を行う

     

    ・1棟ではなく複数買わせる

     

     

    土地の売買は中間省略登記の場合も多く、

    かなり割高となっています。

     

    サブリースなので、収入は安定していますが、

    手取り額は思ったよりも多くありません。

    税金等を支払うと、ほぼプラマイゼロのケースも多いです。

     

    サブリースをしてくれているうちは、利益が出なくても

    まだ何とかなりますが、困ったことは、

    サブリース会社(販売会社)がいつつぶれても

    おかしくない状態だということです。

     

    サブリース会社がつぶれたらどうしますか?

     

    そういう心配を購入した後で、はじめて気づく方が多いのです。

     

    「どうしたらいいでしょうか?」

     

    と相談されて、解決策を模索しています。

     

    1. サブリースを解約して、自主管理にする

     

    はっきり言ってシェアハウスが成り立つのは、

     

    ・元々土地を所有していて、その上にシェアハウスを建てる場合

    ・中古の戸建を購入して自分で運営する場合

    の2ケースです。

     

    シェアハウスは運営が難しいので、管理料が高い(20%~30%)し、

    そもそも管理してくれる会社も少ないのです。

     

    自宅の近くで自主管理できればいいですが、

    何時間も離れていると、管理もしづらいです。

     

    管理が大変で嫌になるオーナーも多いのです。

     

    2. 転売する

     

    シェアハウスは融資をしてくれる銀行がほとんどありません。

    スルガ銀行くらいです。

     

    なので、現金購入する方か、頭金をかなり入れる方しか購入できません。

    購入できる人が限られるのです。

     

    転売はかなり安くなってしまい損失額が大きくなるので、

    難しいかもしれません。

     

    3. 持ち続ける

     

    この案が一番現実味があります。

     

    長期に持ち続けることで、残債が減り、

    簿価も低くなります。

     

    土地値に近づくまで持ち続けて、その後売却。

     

    そのためにはサブリース会社に存続してもらわなければなりません。

     

    もし、途中で倒産したら(その可能性は高いです)、

    自主管理にせざるを得ないので、管理ノウハウを勉強しておく

    必要もあります。

     

    ■積算価格は超低い

     

    シェアハウスの積算価格を計算すると、

    販売価格の半値前後の場合がほとんどです。

     

    価値のない不動産をシェアハウスという衣装を着させて、

    着飾り高く売っているのです。

     

    衣装を脱がせると、本来の価値が分かります。

     

    ■何棟も買わせる

     

    新築区分マンションのセールスと同じで、

    投資家は1棟ではなく、何棟も買わされます。

     

    しかも額は区分マンションの比ではありません!

     

    多い方で3億以上の借金をする結果となっています。

     

    新築シェアハウスを購入して

    今本当に悲惨な状況にあっている投資家さんが多いです。

     

    ひどいのは、違う不動産会社に相談すると、

    更に不動産を買わせようとする営業マンがいることです。

     

    本当に注意が必要です。

     

    中古住宅を買って、自主管理で上手くシェアハウス運営をしている

    投資家さんはたくさんいます。

     

    シェアハウス自体はとても面白いと思います。

     

    きちんと勉強し、リスクと不動産業界のからくりを知れば

    このような物件を買うことはないのです。

     

    不動産投資をする前に、しっかりと勉強してくださいね。

    そして、何億もの投資をするのなら、

    少なくとも、自分でシミュレーションできる能力は

    身につけてください。

     

    ____________________________

     

    もし今日書いた内容が「イマイチ理解できない!」

    という方は、私の投資スクールでしっかりと不動産の基礎を

    学んでくださいね。

     

    ■12月9日(土)不動産投資スクールのお知らせ

     

    25名限定!!⇒残5名

     

    1回1回が完結しており、いつ参加しても大丈夫なスクールとなっています。
    今回初参加の方もご安心くださいね。

     

    また、第1回から全てのスクールは動画で見ることもできます。

     

    日時:2017年12月9日(土)13時45分~17時30分
    場所:お茶の水

     

    申し込み先
    ↓  ↓  ↓

    http://www.fire-bull.info/as/171209/