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  • 「月30万確実に稼ぐ、不動産投資法」NO.7

    2016年9月16日 

    「月30万確実に稼ぐ、不動産投資法」の第7回目です。

     

    まずは前回のおさらいから。

     

    前回は、

     

    ・7年で月30万円の収入を実現
    ・融資は公庫を上手に利用しましょう

     

    というお話をしました。
    これが基本で一番リスクの少ない方法です。

     

    ただし年齢が少し上で、

     

    「融資を組めるリミットまでが短い」
    「今の低金利を活用したい」

     

    という方もいます。

     

    また、

     

    「月30万じゃ足りない。
    1000万円以上は欲しい」

     

    「不動産収入は、
    年間100万円程度で十分」

     

    という方々もいらっしゃいます。

     

    そういう方のために、
    「7年で月30万円達成」
    とは少し離れて、
    家賃収入別に
    ロードマップを作製しました。

     

    ロードマップがあると、
    それに従って買い進めばいいので、
    とっても判断が楽になります。
    ぜひ参考にしてください。
    ■家賃収入別のロードマップ

     

    ●キャッシュフロー100万円コース
    ●キャッシュフロー360万円コース
    ●キャッシュフロー1,000万円コース
    ●キャッシュフロー2,000万円コース

     

    ロードマップは、
    4つの収入別に分かれます。

     

    ●キャッシュフロー100万円コース

     

    年間の手取り額を
    100万円にするコースです。

     

    毎月、お給料のほかに8万円超の
    お小遣いが入る。
    いつもよりも、
    ちょっとリッチな生活がしたい。
    そういう方にピッタリです。

     

    また、サラリーマンのほかにも、
    バイト、パート、
    非正規労働の方の
    キャリア形成になります。

     

    100万円コースを目指す方は、
    現金とローンを組み合わせてください。
    融資先は前回お話しした、
    「日本政策金融公庫」
    を活用することになります。
    それでは以下、
    ステップに分けてお話しします。

     

    <ステップ1>

    ■不動産投資開始
    1戸目購入

    ・300万円程度の区分マンション、
    または築古戸建てを購入

    ・実質利回り10%以上のもの
    年間キャッシュフロー30万円

    ・現金で購入する

    ・物件総額300万円
    キャッシュフロー総額:30万円

     

    <ステップ2>

    ■2戸目購入

    ・物件価格1,000万円程度の
    アパート購入

    ・表面利回り10%以上
    年間キャッシュフロー30万円
    ROI=3%以上
    (ROI=キャッシュフロー÷物件価格)

    ・融資先は日本政策金融公庫

    ・物件総額1,300万円
    キャッシュフロー総額:60万円

    ・契約時現金、約70万円必要

     

    <ステップ3>

    ■3戸目購入

    ・物件価格1,500万円程度の
    アパート購入

    ・表面利回り10%以上
    年間キャッシュフロー40万円
    ROI=2.6%以上
    (ROI=キャッシュフロー÷物件価格)

    ・融資先は日本政策金融公庫

    ・物件総額2,800万円
    キャッシュフロー総額:100万円

    ・契約時現金、約105万円必要

     

    ざっとこんなイメージで
    買い進めます。

     

    契約時にかかる現金を用意できる方は、
    物件さえあれば、
    一気に購入もできます。

     

    高利回りの区分マンションは、
    いつの時代も豊富に出ていますが、
    1,000万円程度の高利回りアパートは、
    探すのに少し時間がかかるかもしれません。

     

    でも、私がレインズで見ていても、
    何件かは見つけられました。

     

    探す場所が大切です。

     

    ・よく知っている場所であること
    ・将来性のある場所であること
    ・供給過剰地域でないこと

     

    ピカピカの物件を
    見つけるのは無理ですが、
    かと言って「ばば」を引くような
    物件を選んでもいけません。

     

    人気がない場所でも、
    意外といける地域があるのです。

     

    これはどうやって調べるのか?

     

    それは「業者ヒアリング」
    しかありません。

     

    物件近くの業者さんに、
    賃貸状況や、
    賃料水準をヒアリングします。

     

    そういうと、
    「どうやって聞けばいいのですか?」
    という質問をよくいただきます。

     

    ヒアリングシートを作成して、
    ダウンロードできるようにもしています。
    業者さんに聞く「シナリオ」付きです。

     

    購入時に一番大切なことは、
    「業者ヒアリング」なんです。

     

    3社程度に聞くと、
    大抵のことは分かります。

     

    「業者ヒアリングを制する者が、
    不動産投資を制する」

     

    と言っても過言ではありません。

     

    鑑定評価をする時も、
    必ず業者ヒアリングをします。

     

    その地域に精通している人は、
    その地域で営業している
    不動産業者さんなんです。

     

    また、キャッシュフロー100万円コースの方は、
    法人を作らなくても個人購入で十分です。
    でも、その後を見据える場合は、
    法人を設立し、
    その法人で購入してもいいかと思います。

     

    ただし法人にすると、
    確定申告は税理士さんに頼むことになり、
    経費が掛かってくることもお忘れなく。

     

    次回は、
    キャッシュフロー、
    1,000万円狙う方のための
    ロードマップについて
    お話しします。