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  • 地価公示 全国用途別指数の推移

    H28地価公示・全国用途別指数の推移

     

    国土交通省(土地鑑定委員会)が実施した平成28年地価公示(基準日:1月1日)によると、全国の地価動向の概要は以下のとおりであった。

     

    地価公示によると、地価水準はバブル経済期に上昇を続け、平成3年にピークを迎えた後、一貫して下落を続けていたところ、平成19~20年に一時的に上昇に転じたものの、その後再び低迷期に入っていた。しかし、次第に下落傾向が縮小し、今回の平成28年地価公示の全国平均では、全用途平均の変動率が昨年までの下落から上昇に転じた。住宅地はわずかに下落しているものの、下落幅の縮小傾向が継続しており、商業地は昨年の横ばいから上昇に転じた(図1-1参照)。

     

    昭和46年を100とする指数でみると、住宅地については概ね昭和57年の水準に、商業地については概ね昭和47年の水準となっている。平成3年の水準と比較すると、住宅地で約2分の1、商業地では約4分の1の水準まで下落している(図1-2参照)。

     

    一方、平成27年1月以降の地価は、住宅地については、緩やかな景気回復基調が続く中、低金利の継続及び住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えに加え、株価上昇による資産効果等もあって、住宅地の地価は総じて堅調に推移しており、上昇ないし下落幅の縮小が見られる。

     

    商業地については、外国人観光客をはじめ国内外からの来街者の増加等を背景に、主要都市の中心部などでは店舗、ホテル等の需要が旺盛であり、また、オフィスについても空室率は概して低下傾向が続き、一部地域では賃料の改善がみられるなど、総じて商業地としての収益性の高まりがみられる。こうした中、金融緩和による法人投資家等の資金調達環境が良好なこと等もあって、不動産投資意欲は旺盛であり、商業地の地価は総じて堅調に推移している。また、堅調な住宅需要を背景に利便性が高い地区を中心に商業地をマンション用地として利用する動きが全国的に見られ、上昇ないし下落幅の縮小となった要因の一つとなっている。

     

    圏域別に見ると次のとおりである。

     

    ・東京圏の平均変動率は3年連続して小幅な上昇となった。なお、半年毎の地価動向は、前半(H27.1~H27.6)、後半(H27.7~H27.12)ともに0.5%の上昇となった。

     

    ・大阪圏の平均変動率は昨年の横ばいからわずかながら上昇に転じた。なお、半年毎の地価動向は、前半・後半ともに0.2%の上昇となった。

     

    ・名古屋圏の平均変動率は3年連続して上昇となり上昇幅は昨年と同じである。なお、半年毎の地価動向は、前半が0.9%の上昇、後半が0.7%の上昇となった。

     

    地方圏の平均変動率は下落を続けているが、下落幅は縮小傾向を継続している。なお、半年毎の地価動向は、前半、後半ともに0.3%の上昇となった。地方中枢都市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)では、平均変動率は3年連続上昇となり、上昇幅も昨年より拡大している。なお、半年毎の地価動向は、前半が1.4 %の上昇、後半が1.7%の上昇となった。

     

    <図1-1> 地価公示における全国用途別対前年変動率の推移

    出典:国土交通省「土地総合情報ライブラリー」

    H28図1

     

     

    <図1-2> 地価公示における全国用途別指数の推移(昭和46年=100)

    出典:国土交通省「土地総合情報ライブラリー」

     

     

    H28図2

     

     

    H27地価公示・全国用途別指数の推移

    国土交通省(土地鑑定委員会)が実施した平成27年地価公示(基準日:1月1日)によると、全国の地価動向の概要は以下のとおりであった。

     

    ≪平成26年1月以降の1年間の地価について≫

    ●全国平均では、住宅地が下落率は縮小し、商業地は横ばい(0.0%)に転換。

    ●三大都市圏平均では、住宅地、商業地ともに上昇を継続。また、地方圏平均では、住宅地、商業地ともに下落率縮小。

    ●都道府県地価調査(7月1日時点の調査)との共通地点で半年毎の地価動向をみると、全国の住宅地は前半0.3%の上昇、後半は0.2%の上昇。また、商業地は前半・後半ともに0.5%の上昇。

    ●上昇地点数の割合は、三大都市圏では、住宅地の5割弱の地点が上昇、商業地の7割弱の地点が上昇。一方、地方圏では住宅地、商業地ともに上昇地点及び横ばい地点は増加しているが、依然として7割弱の地点が下落。
    地価公示によると、地価水準はバブル経済期に上昇を続け、平成3年にピークを迎えた後、一貫して下落を続けていたところ、平成19~20年に一時的に上昇に転じたものの、その後再び低迷期に入っていた。しかし、次第に下落傾向が縮小し、今回の平成27年地価公示の全国平均では、住宅地がほぼ横ばいの水準に近付き、商業地は横ばいになる等、漸く反転・上昇を窺う状況が成立しつつある(図1-1参照)。

     

    昭和46年を100とする指数でみると、住宅地については概ね昭和57年の水準に、商業地については概ね昭和47年の水準となっている。平成3年の水準と比較すると、住宅地で約2分の1、商業地では約4分の1の水準まで下落している(図1-2参照)。

     

    一方、平成26年1月以降の地価は、住宅地の下落率は縮小し、商業地は横ばいに転換した。また、都道府県地価調査(7月1日時点)との共通地点で半年毎の地価動向をみると、全国の住宅地は後半には上昇のペースが弱まり、商業地の方は前半・後半で同率の上昇が見られた。

     

    この回復傾向を支えたのは、住宅地においては、緩やかな景気回復基調が続く中、低金利及び住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支え、株価上昇による資産効果や相続対策による共同住宅等への需要等であり、商業地においては、低金利等による資金調達環境が良好なことや緩やかな景気回復基調が続く中、堅調な住宅需要を背景に商業地をマンション用地として利用する動きが全国的に見られたことがある。

     

    主要都市の中心部などでは、店舗について消費動向は堅調で、また、オフィスについても空室率は概ね低下傾向が続き、一部地域では賃料の改善が見られ、投資用不動産等への需要が強まっている。

     

    <図1-1> 地価公示における全国用途別対前年変動率の推移

    1-2

     

     

     

    <図1-2> 地価公示における全国用途別指数の推移(昭和46年=100)

    1-3

     

    出典:国土交通省「土地総合情報ライブラリー」

     

     

    H26地価公示 全国用途別指数の推移

    国土交通省(土地鑑定委員会)が実施した平成26年地価公示(基準日:1月1日)によると、全国の地価動向の概要は以下のとおりであった。

    地価公示によると、地価水準は、バブル経済期に上昇を続け、平成3年にピークを迎えた後、一時的に上昇に転じた平成19・20年を除き、一貫して下落し続けている(図1参照)。昭和46年を100とする指数でみると、住宅地については概ね昭和57年の水準に、商業地については概ね昭和47年の水準となっている。平成3年の水準と比較すると、住宅地で約2分の1、商業地では約4分の1の水準まで下落している(図2参照)。

    一方、平成25年1月以降の地価は、住宅地、商業地ともに依然として下落しているものの、下落率は縮小傾向が続いている。また、都道府県地価調査(7月1日時点)との共通地点で半年毎の地価動向をみると、三大都市圏の住宅地はほぼ同率で上昇し、商業地は後半上昇を強め、地方圏の住宅地、商業地はともに後半で下落率が縮小している。

    この回復傾向を支えたのは、住宅地においては、低金利や住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えや景況感の改善による住宅需要拡大策等であり、商業地においては、店舗は消費動向の回復、オフィスは空室率の改善傾向、投資用不動産への需要回復、さらに、耐震性に優れる新築・大規模オフィスへの移転需要等である。

     

     

    <図1> 地価公示における全国用途別指数の推移(昭和46年=100)

     

    全国用途別指数の推移

     

    出典:国土交通省「土地総合情報ライブラリー」

    H26地価公示

     

    出典:国土交通省「土地総合情報ライブラリー」

     

     

    H25地価公示 全国用途別指数の推移

    国土交通省(土地鑑定委員会)が実施した平成25年地価公示(基準日:1月1日)によると、全国の地価動向の概要は以下のとおりであった。

    平成24年1月以降の1年間の地価は、依然として下落を示したが、下落率は縮小し、上昇・横ばいの地点も大幅に増加し、一部地域において回復傾向が見られる。

    地価公示によると、地価水準は、バブル経済期に上昇を続け、平成3年にピークを迎えた後、一時的に上昇に転じた平成19・20年を除き、一貫して下落し続けている(図1参照)。昭和46年を100とする指数でみると、住宅地については概ね昭和57年の水準に、商業地については概ね昭和47年の水準となっている。平成3年の水準と比較すると、住宅地で約2分の1、商業地では約4分の1の水準まで下落している(図2参照)。

    一方、平成23年以降は、下落率は縮小傾向にあり、上昇・横ばいの地点も増えつつある。平成24年1月以降の1年間の地価は、全ての用途で下落幅が縮小している。また、都道府県地価調査(7月1日時点)との共通地点で半年毎の地価動向をみると、前半に比べ後半は下落率が縮小している。この回復傾向を支えたのは、住宅地においては、低金利や住宅ローン減税等の施策による住宅需要であり、商業地においては、耐震性に優れる新築・大規模オフィスへの業務機能の集約や、オフィス拡張・好立地への移転需要等である。その他、一部地域におけるJ-REITによる積極的な不動産取得が背景に挙げられる。

     

    <図1> 地価公示における全国用途別対前年変動率の推移

    H25地価公示における全国用途別対前年変動率の推移

     

    <図2> 地価公示における全国用途別指数の推移(昭和46年=100)
    全国用途別指数の推移
    出典:国土交通省「土地総合情報ライブラリー」

     

    H24 地価公示 全国用途別指数の推移

    国土交通省が発表した平成24年1月1日時点の地価公示によると、平成23年1月以降1年間の地価は全国・全用途平均で△2.6%と下落し、4年連続での下落となりました(図1参照)。

    下落率は東日本大震災の起こった平成23年前半に拡大したものの23年後半には縮小しました。年間では2年連続の縮小となっており、震災後、一時的に停滞していた不動産市場は被災地を除き比較的早期に回復傾向を示しました。

    この回復傾向の背景の一つとして低金利や住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えがあり、堅調な住宅需要が住宅地では直接的に下落率縮小へと繋がった他、商業地をマンション用地として利用する動きも見られるなど、地価回復への大きな要因となりました。

    また、スカイツリー周辺や武蔵小杉駅周辺及び北陸新幹線開業に向けた基盤整備等の、再開発等の影響により地価が上昇したエリアも見られました。

    <図1> 地価公示における全国用途別対前年変動率の推移


    出典:国土交通省「土地総合情報ライブラリー」

     

    一方、長期時系列データを見ると、地価水準はバブル経済期に上昇を続け、平成3年にピークを迎え、これ以降、一時的に上昇に転じた平成19・20年を除き一貫して下落し続けています。

    昭和46年を100とする指数でみると、住宅地については概ね昭和57年の水準に、商業地については概ね昭和47年の水準となっています。平成3年の水準と比較すると、住宅地で約2分の1、商業地では約4分の1の水準まで下落しています(図2参照)。

    震災後の不動産取引市場においては、安全性が重要なテーマとなっています。本社機能やデータセンター等を関西に移転する動きもあり、商業地では大阪圏の回復が東京圏の回復を上回っています。住宅地においても内陸部の地盤が安定したエリアの人気が増えた他、湾岸エリアにおいても地盤対策の万全なタワーマンションでは販売が好調であるなど、物件の選別化が進んでいます。今後は、選別化傾向がより強まり、需要の二極化がさらに鮮明になるものと思われます。

    <図2> 地価公示における全国用途別指数の推移(昭和46年=100)

    出典:国土交通省「土地総合情報ライブラリー」

     

    H23 地価公示 全国用途別指数の推移

    国土交通省発表の平成23年1月1日時点の地価公示によると、平成22年1月以降1年間の地価は全国・全用途平均で下落し、3年連続での下落となりました。

    但し、全国・全用途の平均変動率は前年比△3.0%と、前年の△4.6%から縮小しており、地価下落が継続する中で初めて東京圏、大阪圏、名古屋圏及び地方圏そろって下落率が縮小するなど、下落基調からの転換の動きが見られました。

    この動きは、地方圏よりも大都市圏で、また、商業地よりも住宅地において顕著ですが、商業地においても地価の下落率が縮小し、住宅地の下落率と大差のない状況に近づいています。特に、マンション販売の好調を反映して、東京都中央区やスカイツリー周辺等、マンション立地可能な地域や再開発エリア等で上昇に転じた地点も見られました。

    また、長期にわたる時系列データを見ると、住宅地については概ね昭和58年の水準に、商業地については概ね昭和48年の水準となっています。ピークであった平成3年の水準と比較すると、住宅地で約2分の1、商業地では3分の1以下の水準です。

    今後の見通しについては、平成23年3月11日に発生した東北地方太平洋沖地震が日本経済及び地価動向に与える影響により、持ち直しの兆しを見せた地価も再び下落傾向を強める可能性があり、注視が必要です。

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