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  • 不動産投資家調査

    第35回不動産投資家調査(2016年10月)

     

    財団法人日本不動産研究所発表の「第35回不動産投資家調査」(2016年10月現在)によると、東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

     

    ・オフィス(丸ノ内・大手町) 3.7%⇒3.7%
    ・レジデンス(城南地区ワンルーム) 4.7%⇒4.6%
    ・店舗(銀座地区都心型高級専門店) 3.8%⇒3.7%
    ・店舗(東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い) 5.6%⇒5.6%
    ・倉庫(湾岸・江東地区) 4.9%⇒4.8%
    ・ビジネスホテル(宿泊特化型・JR線) 5.0%⇒4.8%

     

    となりました。

     

    オフィス(丸ノ内・大手町)の期待利回りは3.7%で前回と同じ。

    店舗(銀座地区都心型高級専門店)、倉庫(湾岸・江東地区)、ビジネスホテル(宿泊特化型・JR線)

    が前回に比べると期待利回りは低下しました。特にビジネスホテルは、0.2%の低下となりました。

     

    オフィスのこれ以上の低下は難しいため、店舗、倉庫、ビジネスホテルが買われたのだと思います。

    ホテルは相変わらず好調なのが分かります。

     

     

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    第34回不動産投資家調査(2016年4月)

     

    財団法人日本不動産研究所発表の「第34回不動産投資家調査」(2016年4月現在)によると、東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

     

    ・オフィス(丸ノ内・大手町) 3.8%⇒3.7%
    ・レジデンス(城南地区ワンルーム) 4.7%⇒4.7%
    ・店舗(銀座地区都心型高級専門店) 3.9%⇒3.8%
    ・店舗(東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い) 5.7%⇒5.6%
    ・倉庫(湾岸・江東地区) 5.0%⇒4.9%
    ・ビジネスホテル(宿泊特化型・JR線) 5.0%⇒5.0%

     

    となりました。

    オフィス(丸ノ内・大手町)の期待利回りは前回よりも0.1%下がり、3.7%でした。

    リーマンショック前よりも下げており、投資市場が過熱しているのが分かります。

    その他、店舗、倉庫もそれぞれ0.1%下げました。

    ビジネスホテルは前回0.4%も下げたためか、今回は同水準でした。

     

    第34回

     

    第33回不動産投資家調査(2015年10月)

    財団法人日本不動産研究所発表の「第33回不動産投資家調査」(2015年10月現在)によると、東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

    ・オフィス(丸ノ内・大手町) 3.8%⇒3.8%
    ・レジデンス(城南地区ワンルーム) 4.9%⇒4.7%
    ・店舗(銀座地区都心型高級専門店) 4.0%⇒3.9%
    ・店舗(東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い) 5.9%⇒5.7%
    ・倉庫(湾岸・江東地区) 5.0%⇒5.0%
    ・ビジネスホテル(宿泊特化型・JR線) 5.4%⇒5.0%

     

    になりました。

    オフィス(丸ノ内・大手町)の期待利回りは前回と同じ3.8%でした。

    ビジネスホテルの期待利回りは、0.4%も下落しました。

    オリンピック需要、外国人観光客の大幅増加などから、

    ホテルニーズが高まった結果だと思われます。

     

    第33回

     

    第32回不動産投資家調査(2015年4月)

    財団法人日本不動産研究所発表の「第32回不動産投資家調査」(2015年4月現在)によると、東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

    ・オフィス(丸ノ内・大手町) 4.0%→3.8%
    ・レジデンス(城南地区ワンルーム) 5.1%→4.9%
    ・店舗(銀座地区都心型高級専門店) 4.1%→4.0%
    ・店舗(東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い) 6.0%→5.9%
    ・倉庫(湾岸・江東地区) 5.3%→5.0%
    ・ビジネスホテル(宿泊特化型・JR線) 5.6%→5.4%

     

    になりました。

    丸ノ内・大手町のオフィスと、レジデンスは0.2%下落しました。

    期待利回り3.8%はかなりの危険水域だと判断しています。

     

    第32回

    第31回不動産投資家調査(2014年10月)

    財団法人日本不動産研究所発表の「第31回不動産投資家調査」(2014年10月現在)によると、東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

    ・オフィス(丸ノ内・大手町) 3.8%→4.0%
    ・レジデンス(城南地区ワンルーム) 4.9%→5.1%
    ・店舗(銀座地区都心型高級専門店) 4.2%→4.1%
    ・店舗(東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い) 6.1%→6.0%
    ・倉庫(湾岸・江東地区) 5.4%→5.3%
    ・ビジネスホテル(宿泊特化型・JR線) 5.9%→5.6%

     

    になりました。

    丸ノ内・大手町のオフィスと、レジデンスは0.2%上昇しました。

    リーマンショック前まで下がっていたオフィスの利回りが上昇したことで、適正水準まで戻したともいえます。

    店舗、倉庫、ビジネスホテルは利回りが低下しました。

     

    第31回

    第30回不動産投資家調査(2014年4月)

    財団法人日本不動産研究所発表の「第30回不動産投資家調査」(2014年4月現在)によると、東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

    ・オフィス(丸ノ内・大手町) 4.2%→3.8%
    ・レジデンス(城南地区ワンルーム) 5.2%→4.9%
    ・店舗(銀座地区都心型高級専門店) 4.4%→4.2%
    ・店舗(東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い) 6.3%→6.1%
    ・倉庫(湾岸・江東地区) 5.6%→5.4%
    ・ビジネスホテル(宿泊特化型・JR線) 6.0%→5.9%

     

    になりました。

    丸ノ内・大手町のオフィスは3.8%まで下がり、リーマンショック前の水準まで戻りました。

    これ以上下がると警戒水域に入る可能性もあります。今後は金利の水準にも注目したいと思います。

     

    大30回

     

    第29回不動産投資家調査(2013年10月)

    財団法人日本不動産研究所発表の「第29回不動産投資家調査」(2013年10月現在)によると、東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

     

    ・オフィス(丸ノ内・大手町) 4.3%→4.2%
    ・レジデンス(城南地区ワンルーム) 5.4%→5.2%
    ・店舗(銀座地区都心型高級専門店) 4.5%→4.4%
    ・店舗(東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い) 6.5%→6.3%
    ・倉庫(湾岸・江東地区) 5.8%→5.6%
    ・ビジネスホテル(宿泊特化型・JR線) 6.2%→6.0%

     

    全ての用途で平均利回りは低下しました。

     

    リーマンショック前の2007年10月時点の丸ノ内・大手町のオフィスの期待利回りは、3.8%だったことを考えると、バブル崩壊の利回りは3.8%がひとつの目安になるのではないかと思います。

     

    第29回

     

    第28回不動産投資家調査(2013年4月)

    財団法人日本不動産研究所発表の「第28回不動産投資家調査」(2013年4月現在)によると、東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

    ・オフィス(丸ノ内・大手町) 4.5%→4.3%
    ・レジデンス(城南地区ワンルーム) 5.5%→5.4%
    ・店舗(銀座地区都心型高級専門店) 4.6%→4.5%
    ・店舗(東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い) 6.5%→6.5%
    ・倉庫(湾岸・江東地区) 5.9%→5.8%
    ・ビジネスホテル(宿泊特化型・JR線) 6.4%→6.2%

    店舗(東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い)が据え置きだったのを除くと、全ての用途で平均利回りは低下しました。特に、丸ノ内・大手町のオフィスとビジネスホテルが堅調だったことが分かります。

    第28回

     

    第27回不動産投資家調査(2012年10月)

    財団法人日本不動産研究所発表の「第27回不動産投資家調査」(2012年10月現在)によると、東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

    ・オフィス(丸ノ内・大手町) 4.5%→4.5%
    ・レジデンス(城南地区ワンルーム) 5.6%→5.5%
    ・店舗(銀座地区都心型高級専門店) 4.6%→4.6%
    ・店舗(東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い) 6.6%→6.5%
    ・倉庫(湾岸・江東地区) 6.0%→5.9%
    ・ビジネスホテル(宿泊特化型・JR線) 6.5%→6.4%

    レジデンス、路線店舗、倉庫、ビジネスホテルが、それぞれ0.1%利回りが低くなりました。
    今回の調査で、収益用不動産は堅調であることが分かります。

    第26回不動産投資家調査(2012年4月)

    財団法人日本不動産研究所発表の「第26回不動産投資家調査」(2012年4月現在)によると、東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、
    ・オフィス(丸ノ内・大手町) 4.5%→4.5%
    ・レジデンス(城南地区ワンルーム) 5.7%→5.6%
    ・店舗(銀座地区都心型高級専門店) 4.7%→4.6%
    ・店舗(東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い) 6.7%→6.6%
    ・倉庫(湾岸・江東地区) 6.0%→6.0%
    ・ビジネスホテル(宿泊特化型・JR線) 6.5%→6.5%

    レジデンス及び店舗と倉庫の期待利回りが0.1%下がりました。

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