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  • 平成バブルと今はちょっと違います

    2017年11月26日 

    こんにちは!

    不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    先日会員さんと、都内の物件を見に行きました。

     

    その物件は築13年、1棟2戸の小ぶりのアパートでしたが、

    なんと!新築後一度も入居していないということです。

     

    なぜ?

    続きは最後に書きますね。

     

    ■平成バブルと今はちょっと違います

     

    皆様の中には平成バブルとその崩壊を

    ご存知の方も多いと思います。

     

    私の会員さんやメルマガ読者の方は、

    40代~50代の方がほとんどなのです。

    年齢層はやや高めです(笑)

     

     

    話は全然変わりますが、長く会員でいてくれる方って、

    私と価値観が似ている方が多いです。

     

    パワフルで楽観的で明るい、前向き(笑)

    類は友を呼ぶのでしょうか?

     

    また、そういう方のほうが不動産投資も

    上手く行っているように感じます。

     

     

    さて、その平成バブルですが、当時はどんな状況だったかご存知ですか?

    土地の価格はどんどん上がり、

    マンション価格も上がりました。

     

    当然のことながら積算価格は急上昇。

     

    でも、収益価格は低いまま。

     

    賃料はそう簡単に上げることができないのですから、

    収益価格が上がらないのも当たり前ですね。

     

     

    またその時代は、実は賃貸物件を「収益で求める」

    という発想自体なかったようです。

     

    不動産の価格は、土地の価格に建物の価格を加算した

    積算価格だけで求めていたのです。

     

    さて時代は変わって今はどうかというと・・・

    賃貸物件は収益価格で求めます。

     

    銀行の担保評価は積算価格で求めるところも多いですが、

    鑑定では、収益用不動産は「収益価格を重視」

    して求めるのです。

     

    平成バブルの頃は

    積算価格>収益価格

    でしたが、

     

    今は、

    収益価格>積算価格

    となっています。

     

    そして、その差が次第に大きくなっています。

    重要なことは、この二つの価格の差が

    大きくなりすぎると、近づこうとする力が働き、

    価格が下がるのです。

     

    ちなみにリーマンショックの前も、

    大きく、

    収益価格>積算価格

    となっていました。

     

    収益価格で担保評価していた銀行も、

    積算価格を考慮するようになったという話も

    聞きます。

     

    二つの価格が開きすぎている今、

    価格の調整があるかもしれません。

    心の準備だけはしておきましょうね。

     

    価格バランスが崩れると、

    元に戻ろうとする力が働くのは、

    不動産も同じなのです。

     

    ____________________________

     

    もし今日書いた内容が「イマイチ理解できない!」

    という方は、私の投資スクールでしっかりと不動産の基礎を

    学んでくださいね。

     

    ■12月9日(土)不動産投資スクールのお知らせ

     

    残席15名となりました。

     

    1回1回が完結しており、いつ参加しても大丈夫なスクールとなっています。
    今回初参加の方もご安心くださいね。

     

    また、第1回から全てのスクールは動画で見ることもできます。

     

    日時:2017年12月9日(土)13時45分~17時30分
    場所:お茶の水

     

    申し込み先
    ↓  ↓  ↓

    http://www.fire-bull.info/as/171209/

     

     

     

    ____________________________

     

    なぜ新築後13年間も未入居だったかというと、

    相続が続き、相続人が賃貸経営をする気がなかったから

    だそうです。

     

    2LDKが2戸で、相場賃料で貸すと、

    利回り10%程度になります。

    また、更地価格よりも安い値段であることは

    驚きです!

     

    かなりお買い得の物件だと思いました。

    総額も小さく、初心者向けです。

    この物件は鑑定がらみの秘密の物件なのです(笑)

     

    ★お問い合わせ・ご意見・ご感想はこちら

    ⇒asf@asai-kantei.jp