あなたはアパートの「土地・建物の配分」方法を知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

今回は、アパートなどの**収益不動産を購入する際にとても重要な「土地と建物の価格配分」**についてお話しします。

◎皆様からの質問
「アパートを買う場合、土地と建物の割合（配分）はどうやって決めるんですか？」

このご質問、実はとても重要です。
なぜなら、減価償却費や税金計算に直結するからです。

アパートなどの収益物件では、土地は減価償却できませんが、建物部分は減価償却によって経費計上できます。
つまり、建物の割合が多くなるほど、毎年の経費を多く計上でき、節税にもつながるのです。

では、その土地・建物の配分はどのように決めるのでしょうか？

◎主な3つの配分方法
不動産投資の現場では、以下のような方法が一般的です。

1. 固定資産税評価額の比率を用いる方法
これは最もポピュラーで簡単な方法です。

自治体から届く「固定資産税通知書」に記載されている
土地・建物のそれぞれの評価額を使って、比率を出します。

たとえば…

土地評価額：2,000万円

建物評価額：1,000万円
⇒ 総額：3,000万円（この評価比率：土地2/3、建物1/3）

この場合、実際の購入価格が6,000万円であれば、

土地：4,000万円

建物：2,000万円

という配分にする、という考え方です。

2. 土地の相場価格から逆算する方法
この方法では、土地の相場価格を調べて、物件価格から土地分を引いて建物価格を求めます。

たとえば、そのエリアの相場で
「土地1坪100万円」と分かれば、土地が50坪なら5,000万円。

6,000万円のアパートを購入するなら、
残りの1,000万円が建物価格という計算です。

この方法は、土地の価値が明確にわかる場合に適しています。

3. 鑑定評価で個別に価格を出す方法（プロ向け）
これは不動産鑑定士などの専門家が使う方法です。

土地と建物、それぞれをしっかりと評価して、
妥当な価格を算出し、その比率を出します。

非常に正確ですが、
評価に手間とコストがかかるため、
一般の投資家が使うケースは少ないです。

◎実務的にはどれを使うのか？
実際には、1番の固定資産税評価額による配分が最も多いです。
理由はシンプルで、「手間がかからず明確だから」。

ですが、状況によっては2番の方法を採用した方が
節税に有利になるケースもあります。

また、税理士さんや金融機関によって
配分方法に指定があることもあるので、必ず事前に相談しておきましょう。

◎まとめ
不動産投資における「土地・建物の価格配分」は、
減価償却と節税に大きな影響を与える重要なポイントです。

特にアパートなどの高額な物件では、
数百万円単位で節税効果が変わってくることも。

「なんとなく」で決めるのではなく、
それぞれの方法のメリット・デメリットを理解して、
適切に判断していきましょう。

ご自身で判断が難しい場合は、
専門家や経験者に相談するのが安心です。
私のスクールでも、土地建物配分の考え方や具体的な計算方法をお伝えしていますので、
興味がある方はぜひご相談くださいね。

それでは、今日も素敵な一日をお過ごしください！

 

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