おはようございます。
不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。
『あなたはサブリース付きの区分マンションの
注意すべき点を知っていますか？』
質問をいただきました。
「投資物件を探していて、
申し分のない区分マンションを見つけましたが、
サブリースが付いていました。
サブリース物件のメリット、デメリット、
注意すべき事項などを教えてください。」
■回答
サブリースというのは、転貸のことです。
業者がいったん借り上げて、
一般の人に貸します。
家賃保証が付いているということです。
＜メリット＞
・空室になっても賃料が入るので安定した運営ができる。
ただし、契約の内容によってはリフォーム期間中（2週間程度）は
家賃が発生しないケースもあります。
＜デメリット＞
・手元に入る賃料は入居者が支払う賃料の8割～9割程度と低い。
それだけ家賃を下げれば別にサブリースにする必要はないのでは？と感じます。
・敷金、礼金、更新料を入居者からもらえるケースでも所有者にはいかない。
・サブリース賃料を下げられる可能性がある。
・リフォームはサブリース会社が行うため、
割高でも何も言えない。
リフォーム費用は所有者持ち。
＜注意点＞
・必ずサブリース契約書を確認する。解約条項がないケースあり。
また、解約条項があったとしても、所有者にとって、
サブリース会社は借主になるため、借地借家法が適用され
「正当事由」がないと解約できないこともあり、
社会問題になっている
・サブリースが付いている物件は転売しづらい。
特に、都心のワンルームマンションは、
業者が商品として転売目的で購入するケースが多いが、
サブリース物件は購入対象外である。
以上、良いところは一つで、
あとは悪いところと注意点だらけです。
基本、サブリースの物件はサブリースを
解除してから購入するようにしましょう。
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私も今までサブリース付きのマンションの
相談をいくつも受けましたが、売却で本当に苦労します。
サブリースを解約する方法をきちんと聞いてから
（もしくは一筆もらってから）購入することを
お勧めします。
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不動産鑑定士、不動産コンサルタント 浅井佐知子
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