あなたは中古マンション市場が「価値の二極化」しているのを知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは中古マンション市場が「価値の二極化」しているのを知っていますか？』

「都心3区中古マンション市場は「価値の二極化」へ」という記事を読みました。

マンションリサーチ社のデータによると、東京都の
中古マンション市場では、2024年以降
「価格帯による動きの差」が明確になっています。
これまで“都心は何でも高値”という状況でしたが、
現在は価格帯ごとに市場の性質が大きく異なってきました。

◎1億〜2億円帯：実需が支える“標準価格化”

共働きの高収入世帯を中心に、1億〜2億円帯は安定した
取引が続いています。
新築が高騰しているため、「新築は無理でも築浅中古なら買える」
という層が増加。
都心3区では成約が横ばいになりつつあり、周辺区
（渋谷・目黒・品川など）にもニーズが広がっています。

◎2億〜5億円帯：価格と品質が合わず失速

かつて都心の主力価格帯でしたが、2024年後半から停滞。
「本来1.5億円クラスの物件が相場上昇で2億円超に…」
というように、価格と物件グレードの乖離が顕著です。

その結果、
・条件の良い新築へ流れる
・渋谷・目黒など別エリアを検討
・海外投資へシフト
といった動きが出て、成約件数が減少しています。

◎5億円超：超富裕層が牽引し安定成長

一方で5億円以上の“超富裕層向け”市場は非常に堅調。
港区・千代田区・中央区の限定的エリアで活発な取引が続いています。

購入目的も
「居住」＋「資産分散・インフレヘッジ」
という性質が強く、金利上昇の影響もほぼ受けません。

◎まとめ：東京都中古市場は「選別の時代」に突入

・1億〜2億円帯は実需で堅調
・2億〜5億円帯は価格乖離で失速
・5億円超は富裕層マネーで安定

今後は「価格高止まり」ではなく、
“評価される物件”と“選ばれない物件”の二極化が一層進むと予想されます。

■雑感

ここ数年で“1億円マンション”が特別な存在でなくなってきたことを、肌で感じます。
共働き高収入世帯が住宅ローンをうまく活用すれば、
以前なら届かなかった価格帯にも手が届くようになりました。
都心だけでなく、周辺区でも普通に「億越えマンション」
が出ています。

ただ一方で、建築費や設備費の高騰により、
同じ1億〜2億円でも新築の質が以前より落ちている印象も
あります。
その結果、「価格のわりにグレードが合わない中古」
が増え、買い手の目もどんどん厳しくなっています。

また、いま日本の高額物件市場を下支えしているのは、
円安を背景とした海外マネーの流入です。
これはメリットでもありリスクでもあります。
為替が反転したり、世界や日本の景気に陰りが見えれば、
今の勢いが一気に変わる可能性もあります。

だからこそ、今後はより慎重に、
「立地」「管理」「希少性」「資産価値」
といった“本質的な価値”で選ばれる時代になるでしょう。

市場は成熟期に入り、買う側も売る側も「本当に価値があるか？」
を冷静に判断する必要がある——そんな転換点にいると感じます。

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不動産鑑定士、不動産コンサルタント　　浅井佐知子

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