平成バブルと今はちょっと違います

こんにちは！

不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

先日会員さんと、都内の物件を見に行きました。

 

その物件は築13年、1棟2戸の小ぶりのアパートでしたが、

なんと！新築後一度も入居していないということです。

 

なぜ？

続きは最後に書きますね。

 

■平成バブルと今はちょっと違います

 

皆様の中には平成バブルとその崩壊を

ご存知の方も多いと思います。

 

私の会員さんやメルマガ読者の方は、

40代～50代の方がほとんどなのです。

年齢層はやや高めです（笑）

 

 

話は全然変わりますが、長く会員でいてくれる方って、

私と価値観が似ている方が多いです。

 

パワフルで楽観的で明るい、前向き(笑）

類は友を呼ぶのでしょうか？

 

また、そういう方のほうが不動産投資も

上手く行っているように感じます。

 

 

さて、その平成バブルですが、当時はどんな状況だったかご存知ですか？

土地の価格はどんどん上がり、

マンション価格も上がりました。

 

当然のことながら積算価格は急上昇。

 

でも、収益価格は低いまま。

 

賃料はそう簡単に上げることができないのですから、

収益価格が上がらないのも当たり前ですね。

 

 

またその時代は、実は賃貸物件を「収益で求める」

という発想自体なかったようです。

 

不動産の価格は、土地の価格に建物の価格を加算した

積算価格だけで求めていたのです。

 

さて時代は変わって今はどうかというと・・・

賃貸物件は収益価格で求めます。

 

銀行の担保評価は積算価格で求めるところも多いですが、

鑑定では、収益用不動産は「収益価格を重視」

して求めるのです。

 

平成バブルの頃は

積算価格＞収益価格

でしたが、

 

今は、

収益価格＞積算価格

となっています。

 

そして、その差が次第に大きくなっています。

重要なことは、この二つの価格の差が

大きくなりすぎると、近づこうとする力が働き、

価格が下がるのです。

 

ちなみにリーマンショックの前も、

大きく、

収益価格＞積算価格

となっていました。

 

収益価格で担保評価していた銀行も、

積算価格を考慮するようになったという話も

聞きます。

 

二つの価格が開きすぎている今、

価格の調整があるかもしれません。

心の準備だけはしておきましょうね。

 

価格バランスが崩れると、

元に戻ろうとする力が働くのは、

不動産も同じなのです。

 

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もし今日書いた内容が「イマイチ理解できない！」

という方は、私の投資スクールでしっかりと不動産の基礎を

学んでくださいね。

 

■12月9日（土）不動産投資スクールのお知らせ

 

残席15名となりました。

 

１回１回が完結しており、いつ参加しても大丈夫なスクールとなっています。
今回初参加の方もご安心くださいね。

 

また、第１回から全てのスクールは動画で見ることもできます。

 

日時：2017年12月9日(土）13時45分～17時30分
場所：お茶の水

 

申し込み先
↓　　↓　　↓

http://www.fire-bull.info/as/171209/

 

 

 

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なぜ新築後13年間も未入居だったかというと、

相続が続き、相続人が賃貸経営をする気がなかったから

だそうです。

 

2LDKが2戸で、相場賃料で貸すと、

利回り10％程度になります。

また、更地価格よりも安い値段であることは

驚きです！

 

かなりお買い得の物件だと思いました。

総額も小さく、初心者向けです。

この物件は鑑定がらみの秘密の物件なのです(笑）

 

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⇒asf@asai-kantei.jp