こんにちは！
不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。
先日会員さんと、都内の物件を見に行きました。
その物件は築13年、1棟2戸の小ぶりのアパートでしたが、
なんと！新築後一度も入居していないということです。
なぜ？
続きは最後に書きますね。
■平成バブルと今はちょっと違います
皆様の中には平成バブルとその崩壊を
ご存知の方も多いと思います。
私の会員さんやメルマガ読者の方は、
40代～50代の方がほとんどなのです。
年齢層はやや高めです（笑）
話は全然変わりますが、長く会員でいてくれる方って、
私と価値観が似ている方が多いです。
パワフルで楽観的で明るい、前向き(笑）
類は友を呼ぶのでしょうか？
また、そういう方のほうが不動産投資も
上手く行っているように感じます。
さて、その平成バブルですが、当時はどんな状況だったかご存知ですか？
土地の価格はどんどん上がり、
マンション価格も上がりました。
当然のことながら積算価格は急上昇。
でも、収益価格は低いまま。
賃料はそう簡単に上げることができないのですから、
収益価格が上がらないのも当たり前ですね。
またその時代は、実は賃貸物件を「収益で求める」
という発想自体なかったようです。
不動産の価格は、土地の価格に建物の価格を加算した
積算価格だけで求めていたのです。
さて時代は変わって今はどうかというと・・・
賃貸物件は収益価格で求めます。
銀行の担保評価は積算価格で求めるところも多いですが、
鑑定では、収益用不動産は「収益価格を重視」
して求めるのです。
平成バブルの頃は
積算価格＞収益価格
でしたが、
今は、
収益価格＞積算価格
となっています。
そして、その差が次第に大きくなっています。
重要なことは、この二つの価格の差が
大きくなりすぎると、近づこうとする力が働き、
価格が下がるのです。
ちなみにリーマンショックの前も、
大きく、
収益価格＞積算価格
となっていました。
収益価格で担保評価していた銀行も、
積算価格を考慮するようになったという話も
聞きます。
二つの価格が開きすぎている今、
価格の調整があるかもしれません。
心の準備だけはしておきましょうね。
価格バランスが崩れると、
元に戻ろうとする力が働くのは、
不動産も同じなのです。
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もし今日書いた内容が「イマイチ理解できない！」
という方は、私の投資スクールでしっかりと不動産の基礎を
学んでくださいね。
■12月9日（土）不動産投資スクールのお知らせ
残席15名となりました。
１回１回が完結しており、いつ参加しても大丈夫なスクールとなっています。
今回初参加の方もご安心くださいね。
また、第１回から全てのスクールは動画で見ることもできます。
日時：2017年12月9日(土）13時45分～17時30分
場所：お茶の水
申し込み先
↓ ↓ ↓
http://www.fire-bull.info/as/171209/
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なぜ新築後13年間も未入居だったかというと、
相続が続き、相続人が賃貸経営をする気がなかったから
だそうです。
2LDKが2戸で、相場賃料で貸すと、
利回り10％程度になります。
また、更地価格よりも安い値段であることは
驚きです！
かなりお買い得の物件だと思いました。
総額も小さく、初心者向けです。
この物件は鑑定がらみの秘密の物件なのです(笑）
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⇒asf@asai-kantei.jp
