「区分マンション投資って、本当に儲かるんでしょうか？」
これは、私がこれまで数多くのご相談を受けてきた中で、最も多く寄せられる質問のひとつです。不動産は難しそう、自己資金が不安、失敗したらどうしよう…そう感じている方も多いのではないでしょうか。
でも実は、区分マンション投資は、初心者でも手軽に始められて、安定した家賃収入を得られる現実的な選択肢なのです。
本記事では、不動産鑑定士として1,000件以上の評価・5,000件を超える投資相談を行ってきた私が、初めての方でも安心してスタートできるよう、物件選びのコツやリスクの回避法、成功のステップを徹底的に解説します。
「初めての不動産投資で失敗したくない」と思う方は、ぜひ最後までお読みください。
【区分マンション投資】の基本構造
区分マンション投資とは、マンションの一室（＝区分所有）を購入し、その部屋を他人に貸し出すことで「家賃収入」を得る不動産投資の手法です。
同じ建物内でも、各部屋は別々の所有者が持っており、購入者はその一室の“オーナー”として入居者に部屋を貸します。購入後は、家賃収入が毎月口座に振り込まれるという、非常にシンプルな構造です。
混同されやすい「分譲マンション」との違いは目的にあります。分譲マンションも区分マンションの一種ですが、主に自分が“住む”ために購入します。区分マンションは“貸して収益を得る”ことが目的。つまり、自宅ではなく“収益物件”として所有するのが区分マンション投資です。
「言葉ではなんとなくわかるけど、実際の流れはどうなってるの？」という方のために、ここで簡単に投資の流れを図にしてみました。
| ステップ | 内容 |
| ①購入 | 区分マンションの一室を購入 |
| ②賃貸 |
入居者を募集して貸し出す
|
| ③家賃収入 | 毎月の家賃がオーナーに振り込まれる |
このように、区分マンション投資は「買って貸す→家賃収入を得る」という単純なビジネスモデル。
しかも、建物全体の修繕や共用部分の清掃などは管理組合や管理会社が担当してくれるため、自分で動く必要はほとんどありません。
だからこそ、不動産投資をこれから始める方にとって、最も手軽で現実的な選択肢と言えるのです。
【区分マンション投資】の3つの強み
区分マンション投資は、初心者でも始めやすく、堅実に家賃収入を得られる点が大きな魅力です。具体的には以下のようなメリットがあります。
- 手間がほとんどかからない
- 少ない自己資金でスタートできる
- 管理・運営をプロに任せられる
それぞれ詳しく解説しますね。
手間がほとんどかからない
不動産投資と聞くと「壊れたドアの修理」「入居者からのクレーム対応」など、自分で動くイメージを持たれる方も多いかもしれません。
しかし区分マンション投資では、こうした業務のほとんどを管理会社に委託できます。
たとえば、実際に物件を所有している私の生徒さんでも、1年間で管理にかけた時間が「10分以下」だったというケースは珍しくありません。家賃が自動で振り込まれるのを確認するだけ。それだけで運用が成り立つのです。
少ない自己資金でスタートできる
「不動産はお金持ちだけのもの」と思われがちですが、区分マンション投資は300万円程度から始められるケースも多数あります。
実際、300万円の物件を現金で購入してスタートした方もいらっしゃいます。
また、金融機関から融資を受けられれば、手元の資金は100万円以下でも購入できる可能性があります。
たとえば、日本政策金融公庫の調査では、不動産賃貸業を始める際の平均自己資金は約319万円となっており、実際に300万円前後からのスタートが現実的であることが裏付けられています。
参考：日本政策金融公庫｜2023年度 新規開業実態調査（不動産賃貸業）
この“少額スタート”が可能な点は、他の投資にはない大きな特徴です。
管理・運営をプロに任せられる
区分マンションは建物の一部を所有する形なので、共用部の管理や修繕は基本的に管理組合や委託先の管理会社が対応します。自主管理のような手間は一切不要です。
さらに、入居者募集・契約・家賃回収・更新・退去までをワンストップで代行してくれる管理会社を活用すれば、投資家はほとんど手を動かすことなく運用を続けることができます。
このように、手間がかからず、少額で始められ、しかもプロに運用を任せられる区分マンション投資は、忙しい会社員や子育て中の方にとって、非常に理にかなった資産形成の選択肢といえるのです。
【区分マンション投資】の注意点と対策
どんな投資にもリスクはつきものです。区分マンション投資も例外ではありません。
ですが安心してください。リスクは“正しく理解し、対処法を知っていれば”ほとんど回避できます。
実際に初心者が直面しやすいリスクは下記の3つです。
- 空室リスク
- 利回りリスク
- ローン返済リスク
それぞれについて、具体的な対処法も含めて解説していきます。
空室リスク｜入居者が決まらず家賃が入らない
最大のリスクは「空室」です。誰も借りてくれなければ収入はゼロになります。
しかし、これは物件選びで9割が決まります。
立地の良さ（駅近・商業圏）とニーズ（単身者向け・防犯設備）を重視し、長期入居が見込める仕様を選ぶことがカギです。
さらに、管理会社に“リーシング力”（入居付けの営業力）があるかも要チェック。実績や平均空室期間を事前に確認しましょう。
利回りリスク｜表面利回りに惑わされる
「利回り10％」という広告に惹かれて飛びついてしまう方が多いですが、これは“表面利回り”であって、経費を引いた後の「実質利回り（キャッシュフロー）」が重要です。
浅井式では、購入前に必ずシミュレーションシートを用い、固定資産税・管理費・修繕積立金・ローン返済・空室期間などを全て加味した「月間の手残り金額」を算出します。
購入前に「毎月いくら残るか」を明確にできれば、利回りリスクは大幅に軽減できます。
ローン返済リスク｜返済できなくなる不安
「ローンを組むのが怖い」という声も多く聞かれますが、これも対策可能です。
例えば「300万円貯まったら始める」など、無理のない資金計画を立て、自己資金比率を高めることで返済負担を抑えられます。
また、最初は現金買いで小さな物件から始める方法も有効。私の生徒でも、200万円台の区分マンションや40万円の戸建て投資から始めて徐々にステップアップした方が複数います。
リスクは“知らないから怖い”だけです。正しい知識と準備があれば、区分マンション投資は非常に堅実で再現性の高い手法になります。
怖がるのではなく、「仕組みを理解して備える」これこそが、不動産投資で失敗しないための最大のポイントです。
【区分マンション投資】スタートまでの具体的な流れ
「区分マンション投資に興味はあるけど、実際に何から始めたらいいの？」
そう思われる方も多いはずです。ここでは、初めてでも迷わないように、購入までの流れと、自己資金の額に応じた具体的な始め方を解説します。
区分マンション購入までの基本ステップ
まずは、購入までの基本的なステップをイメージしておきましょう。
以下の流れで区分マンションの投資を行います。
▼区分マンション投資の基本ステップ
| ステップ | 内容 |
| ①情報収集 | 市場やエリアを学び、信頼できる不動産会社を探す |
| ②物件選定 | 自分の条件に合う物件を選び、収支シミュレーションを行う |
| ③購入申込 | 買付証明書を提出して購入意思を示す |
| ④ローン仮審査 | ローンを組む場合は金融機関へローンの事前審査を申し込む |
| ⑤契約締結 | 売買契約を結び、手付金（売買代金の10％前後）を支払う |
| ⑥ローン本審査 | 仮審査通過後、正式なローン審査と契約手続きを行う |
| ⑦決済・引渡 | 残金決済と登記手続きの後、物件の所有権が正式に移転される |
ここまでは一般的な流れですが、「自己資金はいくら必要？」という点が最も気になるポイントですよね。私が推奨するのは、“資金別”に戦略を使い分ける方法です。
自己資金額別のおすすめ戦略
区分マンション投資を行う基本的なステップはありますが、資金額によって戦略を使い分けることがおすすめです。
こちらは自己資金額別におすすめの戦略法をまとめたものです。
ご自身の資金額にあった戦略を確認してみてくださいね。
▼ 自己資金別・おすすめ投資戦略
| 自己資金額 | おすすめ戦略 |
| 約300万円 | ローンを活用しながら、1,000万円前後の区分物件に挑戦 |
| 約100万円 | フルローン可能な物件を選定し、初期費用のみで始める（ただし、フルローンで購入しても十分な利益が出る高利回り物件を探す必要あり） |
| 50万円以下 | 現金購入できる築古の戸建を検討（例：40万円の戸建） |
初心者の方はまず、「現実的に自分が出せる金額はどれくらいか？」を明確にし、それに合わせた物件を選ぶのが成功の第一歩です。
私の元には「300万円以下の区分マンションでスタートして、数年後に1棟アパートに買い換えた」という成功例もたくさんあります。
“いきなり大きく”ではなく、“自分のペースで安全に”始められるのが区分マンション投資の魅力なのです。
区分マンション投資で成功するための3つのポイント
「区分マンション投資は堅実な投資」と言われますが、成功する人と伸び悩む人には明確な違いがあります。私がこれまで指導してきた中で、成果を出している人には、共通する以下の3つの特徴がありました。
- 数字で判断する習慣がある
- 管理を人任せにしない
- 小さく始めて継続する姿勢がある
それぞれについて詳しく解説していきます。
数字で判断する習慣がある
成功する人は「なんとなく良さそう」ではなく、必ずシミュレーションで数字を確認します。
月々の家賃収入、ローン返済、管理費・税金を差し引いた“手残り金額”を見て、初めて購入を判断します。感覚や営業トークに流されず、冷静な視点で判断できる人は失敗しません。
管理を人任せにしない
管理会社に任せきりにするのではなく、「今どうなっているか？」を自分で把握している人は強いです。月次の収支報告書をチェックしたり、空室が出た時に積極的に改善策を検討したり、意識を持つことで物件の収益性を高められます。
小さく始めて継続する姿勢がある
最初から完璧を求めず、「まずはやってみる」「経験を積みながら学ぶ」という柔軟な姿勢が大切です。300万円以内の区分マンションから始めて、徐々に物件を買い増し、最終的に1棟アパートへステップアップした方もいます。成功は“継続の先”にあります。
成功する投資家は、「特別な知識がある人」ではありません。数字を見る力と、自分で管理状況を理解し、経験を積み重ねていく姿勢があるかどうか。
この3つの共通点を持つ人が、堅実に収益を積み上げているのです。
【区分マンション投資について】よくある質問
区分マンション投資を検討している方から、私は日々たくさんのご相談をいただきます。
その中でも特に多い“5つの代表的な不安”について、初心者の方の目線に立ち、わかりやすくお答えします。
【Q1. 本当に初心者でも大丈夫ですか？】
はい、むしろ初心者こそ向いている投資です。
最初は「不動産って難しそう」と感じる方も多いのですが、仕組みはとてもシンプル。「部屋を買って貸す」だけです。複雑な金融商品より、はるかに分かりやすく再現性があります。浅井式のチェックシートを使えば、物件の良し悪しも判断できるようになりますよ。
【Q2. 空室が続いたらどうなるの？】
確かに空室リスクは存在しますが、物件選びと管理次第で回避可能です。
実際に私がサポートした物件では、空室期間が“平均1ヶ月以内”という事例も多数あります。管理会社のリーシング力、家賃設定、設備の充実度が鍵になります。
【Q3. 会社員でも副業としてできますか？】
もちろんです。区分マンション投資は「時間がない人こそ適している」副業です。購入後の運用は管理会社が対応するため、オーナーが日常的に動く必要はほとんどありません。
本業に集中しながら、不労所得を積み上げる手段として最適です。
【Q4. 購入前にどこまで調べるべき？】
不動産投資は「買う前」が最重要。家賃相場、修繕費、入居付けの難易度、出口価格など、シミュレーションとチェックシートで事前に全て洗い出すことが大切です。「なんとなく良さそう」で買わなければ、リスクは最小限に抑えられます。
【Q5. 小さい物件でも意味がありますか？】
大いにあります。むしろ、最初は価格が低い物件のほうが、経験を積みやすくリスクも抑えられます。
40万～100万円台の戸建や地方の安い区分を現金で買ってスタートし、成功体験を積み重ねていくのが王道です。
不安を解消する第一歩は、「疑問を放置しないこと」。一つひとつの疑問に向き合い、正しい知識と判断軸を持てば、区分マンション投資は初心者でもしっかり成果を出せる投資になります。
区分マンション投資は初心者だからこそ始められる。今が学び始めのタイミング
区分マンション投資は、「知識がある人だけ」「資産家だけ」のものではありません。
これまで私の元を訪れた多くの初心者の方が、ゼロから学び、小さな一歩から家賃収入を得るという成果を出してきました。
大切なのは、大きな資金や専門知識ではなく、「正しい仕組みを理解すること」と「まずやってみようと思う気持ち」です。
不動産投資は、時間を味方につけるほど有利になる“長期戦”。
だからこそ、今このタイミングで学び始めることが、将来の収入と安心につながります。
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