日本はすごい勢いで、少子高齢化が進んでいます。
既に地方では空き家問題が深刻化しています。
そんな状況下で、新たに不動産投資をしても大丈夫なのでしょうか？
頂いた質問をもとに考えてみたいと思います。
目次
皆様からの質問
今後日本は少子高齢化なのに、
不動産投資を始めて大丈夫でしょうか？
借りる人がいなくなりませんか？
解決策１ できるだけ早く資金を回収する
確かに日本はすごい勢いで少子高齢化化が進んでいますし、既に地方では空き家問題が深刻化しています。
そういう場所に購入しても、借主はなかなか決まらないかもしれませんね。
また、今は割と賑わっている地域でも、10年後、20年後はどうなるか分かりません。
不動産投資において、「地域が衰退し、住む人が減少する。借り手がいなくなる。」
というのは大きなリスクです。
では、このリスクを回避する方法はあるのでしょうか？
はい、もちろんあります。
1. ひとつはできるだけ早く投資資金を回収することです。
融資を利用するにしても、現金で買うにしても、投資資金を回収してしまえば、
あとは最悪、借り手が付かなくてもリスクはありません。
地域最安値で貸してもいいし、最安値で売却することも考えられます。
そのためには、できるだけ利回りの高い物件を購入する必要があります。
例えば利回り15％の戸建を現金で買って運用した場合は約7年で資金を回収できます。
戸建は経費がほとんどかからないので、表面利回りと実質利回りの差が小さいのも魅力的です。
銀行からお金を借りて購入する場合は、10年をめどに融資期間を設定します。
特に皆様が会社員でお給料で生活しているのなら、今すぐに家賃収入が必要というわけではないと思います。10年間は家賃（一部持ち出しになるかもしれません）でローンを支払うのです。
10年後、ローンの付いていない不動産を手に入れられます。もしくは例えば5年後に売却する場合も残債は半分に減っているのですから、不動産価格が2分の1にならない限りは売却益が出ます。その売却益を元手にさらに規模を拡大し続けることもできます。
とにかく「早く元を取ること！」です。
解決策2 地域の動向をしっかりと調べること
将来性も含め地域動向を調べます。
- その地域の過去からの世帯数の推移。
- 最寄駅の乗降客数。
- その地域の人口の増減
ファミリー物件を購入する場合、人口の増減よりも世帯数の増減を調べた方が、地域の賃貸ニーズを知るには合っています。単身者向けの場合は3項目すべてを調べてくださいね。
どちらも市区町村のHPで毎月の世帯数や人口の動向がアップされていますので、活用してください。
解決策3 小さな物件を色々な場所に分散して買う
管理が楽だからという理由で、大型のアパートやマンションを買う方がいますが、少子化リスクを考えると、小さな物件を場所を分散させて購入したほうがいいと思います。
解決策2の手順に従って大丈夫な地域だと思って買っても、地域が衰退することもあります。
また、地震や災害リスクもあります。
このリスクを避けるには、大型のマンションやアパートではなく、戸建や、1棟2戸、1棟4戸のアパートを色々な場所に分散させて買うのです。
上記3つの方法によって物件を探し購入すれば、大きな失敗をすることはありません。
不動産投資を成功させるには、「この物件を買おうか？」と思った時には、
・シミュレーションをする
・市場調査をする
購入した後は、
・空室対策ができる
・空室を作らない
これらのことが一人でできる必要があるのです。そうすれば、たとえ将来少子高齢化の波が来ても、絶対に失敗することはありません。
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