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  • 少子高齢化なのに不動産投資は大丈夫?

    2018年10月11日 

     

     

    日本はすごい勢いで、少子高齢化が進んでいます。

    既に地方では空き家問題が深刻化しています。

    そんな状況下で、新たに不動産投資をしても大丈夫なのでしょうか?

     

    頂いた質問をもとに考えてみたいと思います。

     

    皆様からの質問

    今後日本は少子高齢化なのに、
    不動産投資を始めて大丈夫でしょうか?
    借りる人がいなくなりませんか?

     

    解決策1 できるだけ早く資金を回収する

    確かに日本はすごい勢いで少子高齢化化が進んでいますし、既に地方では空き家問題が深刻化しています。

     

    そういう場所に購入しても、借主はなかなか決まらないかもしれませんね。

     

    また、今は割と賑わっている地域でも、10年後、20年後はどうなるか分かりません。

     

    不動産投資において、「地域が衰退し、住む人が減少する。借り手がいなくなる。」

    というのは大きなリスクです。

     

    では、このリスクを回避する方法はあるのでしょうか?

     

    はい、もちろんあります。

     

    1. ひとつはできるだけ早く投資資金を回収することです。

     

    融資を利用するにしても、現金で買うにしても、投資資金を回収してしまえば、
    あとは最悪、借り手が付かなくてもリスクはありません。

     

    地域最安値で貸してもいいし、最安値で売却することも考えられます。

     

    そのためには、できるだけ利回りの高い物件を購入する必要があります。

    例えば利回り15%の戸建を現金で買って運用した場合は約7年で資金を回収できます。

    戸建は経費がほとんどかからないので、表面利回りと実質利回りの差が小さいのも魅力的です。

     

    銀行からお金を借りて購入する場合は、10年をめどに融資期間を設定します。

     

    特に皆様が会社員でお給料で生活しているのなら、今すぐに家賃収入が必要というわけではないと思います。10年間は家賃(一部持ち出しになるかもしれません)でローンを支払うのです。

     

    10年後、ローンの付いていない不動産を手に入れられます。もしくは例えば5年後に売却する場合も残債は半分に減っているのですから、不動産価格が2分の1にならない限りは売却益が出ます。その売却益を元手にさらに規模を拡大し続けることもできます。

     

    とにかく「早く元を取ること!」です。

     

    解決策2 地域の動向をしっかりと調べること

    将来性も含め地域動向を調べます。

     

    • その地域の過去からの世帯数の推移。
    • 最寄駅の乗降客数。
    • その地域の人口の増減

     

    ファミリー物件を購入する場合、人口の増減よりも世帯数の増減を調べた方が、地域の賃貸ニーズを知るには合っています。単身者向けの場合は3項目すべてを調べてくださいね。

     

    どちらも市区町村のHPで毎月の世帯数や人口の動向がアップされていますので、活用してください。

     

     

    解決策3 小さな物件を色々な場所に分散して買う

    管理が楽だからという理由で、大型のアパートやマンションを買う方がいますが、少子化リスクを考えると、小さな物件を場所を分散させて購入したほうがいいと思います。

     

    解決策2の手順に従って大丈夫な地域だと思って買っても、地域が衰退することもあります。

    また、地震や災害リスクもあります。

     

    このリスクを避けるには、大型のマンションやアパートではなく、戸建や、1棟2戸、1棟4戸のアパートを色々な場所に分散させて買うのです。

     

    上記3つの方法によって物件を探し購入すれば、大きな失敗をすることはありません。

     

    不動産投資を成功させるには、「この物件を買おうか?」と思った時には、

     

    ・シミュレーションをする
    ・市場調査をする

     

    購入した後は、

     

    ・空室対策ができる
    ・空室を作らない

     

    これらのことが一人でできる必要があるのです。そうすれば、たとえ将来少子高齢化の波が来ても、絶対に失敗することはありません。

     

     

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