不動産投資家調査

第41回不動産投資家調査(2019年10月）

 

財団法人日本不動産研究所発表の「第41回不動産投資家調査」（2019年10月現在）によると、

東京エリア内アセット別期待利回りの推移は以下の通りです。

 

・オフィス（丸ノ内・大手町）　　3.5％　⇒　3.5％
・レジデンス（城南地区ワンルーム）　　4.3％　⇒　4.2％
・店舗（銀座地区都心型高級専門店）　　3.4％　⇒　3.4％　
・店舗（東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い）　　5.4％　⇒　5.4％
・倉庫（湾岸・江東地区）　　4.5％　⇒　4.4％
・ビジネスホテル（宿泊特化型・JR線）　　4.4％　⇒　4.4％

 

今回の調査では、前回に引き続きレジデンス（城南地区ワンルーム）と、新たに倉庫（湾岸・江東地区）がそれぞれ0.1％利回りが下落しました。

 

レジデンスの利回りがさらに低くなっています。

 

 

 

 

第40回不動産投資家調査(2019年4月）

 

財団法人日本不動産研究所発表の「第40回不動産投資家調査」（2019年4月現在）によると、

東京エリア内アセット別期待利回りの推移は以下の通りです。

 

・オフィス（丸ノ内・大手町）　　3.5％　⇒　3.5%
・レジデンス（城南地区ワンルーム）　　4.4％　⇒　4.3%
・店舗（銀座地区都心型高級専門店）　　3.4％　⇒　3.4%
・店舗（東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い）　　5.4％　⇒　5.4%
・倉庫（湾岸・江東地区）　　4.5％　⇒　4.5%
・ビジネスホテル（宿泊特化型・JR線）　　4.5％　⇒　4.4%

 

今回の調査では、レジデンス（城南地区ワンルーム）とビジネスホテル（宿泊特化型・JR線）が、それぞれ0.1％利回りが下落しました。あとは前回と同じ利回りでした。

 

レジデンス、ホテルが好調なのが分かります。

 

＜財団法人日本不動産研究所のHP資料より作成＞

 

 

第39回不動産投資家調査（2018年10月）

 

財団法人日本不動産研究所発表の「第39回不動産投資家調査」（2018年10月現在）によると、

 

東京エリア内アセット別期待利回りの推移は以下の通りです。

 

・オフィス（丸ノ内・大手町）　　3.5％　⇒　3.5%
・レジデンス（城南地区ワンルーム）　　4.5％　⇒　4.4%
・店舗（銀座地区都心型高級専門店）　　3.5％　⇒　3.4%
・店舗（東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い）　　5.5％　⇒　5.4%
・倉庫（湾岸・江東地区）　　4.5％　⇒　4.5%
・ビジネスホテル（宿泊特化型・JR線）　　4.5％　⇒　4.5%

 

 

今回も前回に続き、店舗（銀座地区都心型高級専門店）と倉庫（湾岸・江東地区）の期待利回りが0.1ポイント下がりました（価格上昇）。更に今回は、店舗（東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い）も0.1ポイント下がりました。

 

まだ都心部の投資意欲は旺盛なのが分かります。

 

 

 

 

第38回不動産投資家調査（2018年4月）

財団法人日本不動産研究所発表の「第38回不動産投資家調査」（2018年4月現在）によると、

 

東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

 

・オフィス（丸ノ内・大手町）　3.5％　⇒　3.5％
・レジデンス（城南地区ワンルーム）　4.5％　⇒　4.5％
・店舗（銀座地区都心型高級専門店）　3.6％　⇒　3.5％
・店舗（東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い）　5.5％　⇒　5.5％
・倉庫（湾岸・江東地区）　4.6％　⇒　4.5％
・ビジネスホテル（宿泊特化型・JR線）　4.5％　⇒　4.5％

 

 

今回は、店舗（銀座地区都心型高級専門店）と倉庫（湾岸・江東地区）の期待利回りが0.1ポイント下がりました（価格上昇）。

 

 

 

 

 

 

第37回不動産投資家調査（2017年10月）

財団法人日本不動産研究所発表の「第37回不動産投資家調査」（2017年10月現在）によると、

 

東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

 

・オフィス（丸ノ内・大手町）　3.6％⇒3.5％
・レジデンス（城南地区ワンルーム）　4.5％⇒4.5％
・店舗（銀座地区都心型高級専門店）　3.7％⇒3.6％
・店舗（東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い）　5.6％⇒5.5％
・倉庫（湾岸・江東地区）　4.8％⇒4.6％
・ビジネスホテル（宿泊特化型・JR線）　4.7％⇒4.5％

 

 

オフィス（丸ノ内・大手町）の期待利回りは前回に引き続き、0.1ポイント下がり3.5％となりました。

 

過去最低水準を毎回更新しています。

 

レジデンス（城南地区ワンルーム）は前回と同じ4.5％。

 

 

店舗は銀座地区都心型高級専門店、東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿いともに0.1ポイント下がり、3.6％、5.5％となりました。

 

倉庫（湾岸・江東地区）は前回から0.2ポイント下がり4.6％。

 

ビジネスホテル（宿泊特化型・JR線）も0.2ポイント下がり4.5％でした。

 

今回は、倉庫とビジネスホテルが0.2ポイントも下げました。

 

 

財団法人日本不動産研究所発表の「第37回不動産投資家調査」の数値を基に作成

 

 

第36回不動産投資家調査（2017年4月）

 

財団法人日本不動産研究所発表の「第36回不動産投資家調査」（2017年4月現在）によると、

 

東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

 

・オフィス（丸ノ内・大手町）　3.7％⇒3.6％
・レジデンス（城南地区ワンルーム）　4.6％⇒4.5％
・店舗（銀座地区都心型高級専門店）　3.7％⇒3.7％
・店舗（東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い）　5.6％⇒5.6％
・倉庫（湾岸・江東地区）　4.8％⇒4.8％
・ビジネスホテル（宿泊特化型・JR線）　4.8％⇒4.7％

 

 

オフィス（丸ノ内・大手町）の期待利回りは更に1ポイント下がり3.6％。

 

過去最低水準まで下がっています。

 

レジデンス（城南地区ワンルーム）とビジネスホテル（宿泊特化型・JR線）の期待利回りも同じく、

 

1ポイント下がりました。

 

店舗（銀座地区都心型高級専門店）、倉庫（湾岸・江東地区）は前回と同じでした。

 

ホテルは2020年のオリンピックに向け、需要が旺盛で、まだ下がる余地があると思います。

 

全般的に不動産の利回りが下げており（価格が上がっている）、まだまだ好調だということが分かります。

 

 

 

 

 

第35回不動産投資家調査(2016年10月）

 

財団法人日本不動産研究所発表の「第35回不動産投資家調査」（2016年10月現在）によると、東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

 

・オフィス（丸ノ内・大手町）　3.7％⇒3.7％
・レジデンス（城南地区ワンルーム）　4.7％⇒4.6％
・店舗（銀座地区都心型高級専門店）　3.8％⇒3.7％
・店舗（東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い）　5.6％⇒5.6％
・倉庫（湾岸・江東地区）　4.9％⇒4.8％
・ビジネスホテル（宿泊特化型・JR線）　5.0％⇒4.8％

 

となりました。

 

オフィス（丸ノ内・大手町）の期待利回りは3.7％で前回と同じ。

店舗（銀座地区都心型高級専門店）、倉庫（湾岸・江東地区）、ビジネスホテル（宿泊特化型・JR線）

が前回に比べると期待利回りは低下しました。特にビジネスホテルは、0.2％の低下となりました。

 

オフィスのこれ以上の低下は難しいため、店舗、倉庫、ビジネスホテルが買われたのだと思います。

ホテルは相変わらず好調なのが分かります。

 

 

 

 

 

第34回不動産投資家調査（2016年4月）

 

財団法人日本不動産研究所発表の「第34回不動産投資家調査」（2016年4月現在）によると、東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

 

・オフィス（丸ノ内・大手町）　3.8％⇒3.7％
・レジデンス（城南地区ワンルーム）　4.7％⇒4.7％
・店舗（銀座地区都心型高級専門店）　3.9％⇒3.8％
・店舗（東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い）　5.7％⇒5.6％
・倉庫（湾岸・江東地区）　5.0％⇒4.9％
・ビジネスホテル（宿泊特化型・JR線）　5.0％⇒5.0％

 

となりました。

オフィス（丸ノ内・大手町）の期待利回りは前回よりも0.1%下がり、3.7％でした。

リーマンショック前よりも下げており、投資市場が過熱しているのが分かります。

その他、店舗、倉庫もそれぞれ0.1％下げました。

ビジネスホテルは前回0.4％も下げたためか、今回は同水準でした。

 

 

第33回不動産投資家調査（2015年10月）

財団法人日本不動産研究所発表の「第33回不動産投資家調査」（2015年10月現在）によると、東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

・オフィス（丸ノ内・大手町）　3.8％⇒3.8％
・レジデンス（城南地区ワンルーム）　4.9％⇒4.7％
・店舗（銀座地区都心型高級専門店）　4.0％⇒3.9％
・店舗（東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い）　5.9％⇒5.7％
・倉庫（湾岸・江東地区）　5.0％⇒5.0％
・ビジネスホテル（宿泊特化型・JR線）　5.4％⇒5.0％

 

になりました。

オフィス（丸ノ内・大手町）の期待利回りは前回と同じ3.8％でした。

ビジネスホテルの期待利回りは、0.4％も下落しました。

オリンピック需要、外国人観光客の大幅増加などから、

ホテルニーズが高まった結果だと思われます。

 

 

第32回不動産投資家調査(2015年4月）

財団法人日本不動産研究所発表の「第32回不動産投資家調査」（2015年4月現在）によると、東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

・オフィス（丸ノ内・大手町）　4.0％→3.8％
・レジデンス（城南地区ワンルーム）　5.1％→4.9％
・店舗（銀座地区都心型高級専門店）　4.1％→4.0％
・店舗（東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い）　6.0％→5.9％
・倉庫（湾岸・江東地区）　5.3％→5.0％
・ビジネスホテル（宿泊特化型・JR線）　5.6％→5.4％

 

になりました。

丸ノ内・大手町のオフィスと、レジデンスは0.2％下落しました。

期待利回り3.8％はかなりの危険水域だと判断しています。

 

第31回不動産投資家調査（2014年10月）

財団法人日本不動産研究所発表の「第31回不動産投資家調査」（2014年10月現在）によると、東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

・オフィス（丸ノ内・大手町）　3.8％→4.0％
・レジデンス（城南地区ワンルーム）　4.9％→5.1％
・店舗（銀座地区都心型高級専門店）　4.2％→4.1％
・店舗（東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い）　6.1％→6.0％
・倉庫（湾岸・江東地区）　5.4％→5.3％
・ビジネスホテル（宿泊特化型・JR線）　5.9％→5.6％

 

になりました。

丸ノ内・大手町のオフィスと、レジデンスは0.2％上昇しました。

リーマンショック前まで下がっていたオフィスの利回りが上昇したことで、適正水準まで戻したともいえます。

店舗、倉庫、ビジネスホテルは利回りが低下しました。

 

第30回不動産投資家調査（2014年4月）

財団法人日本不動産研究所発表の「第30回不動産投資家調査」（2014年4月現在）によると、東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

・オフィス（丸ノ内・大手町）　4.2％→3.8％
・レジデンス（城南地区ワンルーム）　5.2％→4.9％
・店舗（銀座地区都心型高級専門店）　4.4％→4.2％
・店舗（東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い）　6.3％→6.1％
・倉庫（湾岸・江東地区）　5.6％→5.4％
・ビジネスホテル（宿泊特化型・JR線）　6.0％→5.9％

 

になりました。

丸ノ内・大手町のオフィスは3.8％まで下がり、リーマンショック前の水準まで戻りました。

これ以上下がると警戒水域に入る可能性もあります。今後は金利の水準にも注目したいと思います。

 

 

第29回不動産投資家調査（2013年10月）

財団法人日本不動産研究所発表の「第29回不動産投資家調査」（2013年10月現在）によると、東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

 

・オフィス（丸ノ内・大手町）　4.3％→4.2％
・レジデンス（城南地区ワンルーム）　5.4％→5.2％
・店舗（銀座地区都心型高級専門店）　4.5％→4.4％
・店舗（東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い）　6.5％→6.3％
・倉庫（湾岸・江東地区）　5.8％→5.6％
・ビジネスホテル（宿泊特化型・JR線）　6.2％→6.0％

 

全ての用途で平均利回りは低下しました。

 

リーマンショック前の2007年10月時点の丸ノ内・大手町のオフィスの期待利回りは、3.8％だったことを考えると、バブル崩壊の利回りは3.8％がひとつの目安になるのではないかと思います。

 

 

第28回不動産投資家調査（2013年4月）

財団法人日本不動産研究所発表の「第28回不動産投資家調査」（2013年4月現在）によると、東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

・オフィス（丸ノ内・大手町）　4.5％→4.3％
・レジデンス（城南地区ワンルーム）　5.5％→5.4％
・店舗（銀座地区都心型高級専門店）　4.6％→4.5％
・店舗（東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い）　6.5％→6.5％
・倉庫（湾岸・江東地区）　5.9％→5.8％
・ビジネスホテル（宿泊特化型・JR線）　6.4％→6.2％

店舗（東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い）が据え置きだったのを除くと、全ての用途で平均利回りは低下しました。特に、丸ノ内・大手町のオフィスとビジネスホテルが堅調だったことが分かります。

 

第27回不動産投資家調査(2012年10月）

財団法人日本不動産研究所発表の「第27回不動産投資家調査」（2012年10月現在）によると、東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、

・オフィス（丸ノ内・大手町）　4.5％→4.5％
・レジデンス（城南地区ワンルーム）　5.6％→5.5％
・店舗（銀座地区都心型高級専門店）　4.6％→4.6％
・店舗（東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い）　6.6％→6.5％
・倉庫（湾岸・江東地区）　6.0％→5.9％
・ビジネスホテル（宿泊特化型・JR線）　6.5％→6.4％

レジデンス、路線店舗、倉庫、ビジネスホテルが、それぞれ0.1％利回りが低くなりました。
今回の調査で、収益用不動産は堅調であることが分かります。

第26回不動産投資家調査(2012年4月）

財団法人日本不動産研究所発表の「第26回不動産投資家調査」（2012年4月現在）によると、東京エリア内アセット別期待利回りの推移は、
・オフィス（丸ノ内・大手町）　4.5％→4.5％
・レジデンス（城南地区ワンルーム）　5.7％→5.6％
・店舗（銀座地区都心型高級専門店）　4.7％→4.6％
・店舗（東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿い）　6.7％→6.6％
・倉庫（湾岸・江東地区）　6.0％→6.0％
・ビジネスホテル（宿泊特化型・JR線）　6.5％→6.5％

レジデンス及び店舗と倉庫の期待利回りが0.1％下がりました。