あなたは売りたいのに売れないサラリーマン大家が増えると思いますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは売りたいのに売れないサラリーマン大家が増えると思いますか？』

「「売りたいのに売れない」サラリーマン大家が増える日」という記事を読みました（健美家）。

「数年前まで「不動産価格が上がっているから今売れば儲かる」と考えるサラリーマン大家は多かった。しかし2026年、日銀が政策金利を1.0％程度まで引き上げ、さらなる利上げ姿勢を示す中、状況は一変しつつある。怖いのは価格下落そのものより、価格が高止まりしたまま借金のコストだけ上がっていく局面だ。

高値で収益物件を買い、多額のローンを抱える投資家の中には売却を考える人も出てきたが、査定額がローン残高を下回り「売れば借金だけ残る」ケースが増えている。金融機関、仲介市場、任意売却、賃貸管理の各現場では、成約件数の減少と在庫増加、任意売却相談の深刻化、修繕先送りの相談増加といった予兆がすでに表れ始めている。

焦点は「いつ買ったか」より「どれだけ借りて買ったか」。高値購入・高LTV・変動金利・賃料を上げにくい物件が重なるほど出口は狭くなる。今回の調整は一斉暴落ではなく「選別」―都心・駅近には資金が向かい、郊外・築古・高LTV物件から買い手が消えていく形で進みそうだ。」

■雑感

投資用ローンの金利は、昨年から定期的に上昇しています。銀行によっては2％台から4％台へと、2％近く上がっているケースも。ここまで上がると、収支ぎりぎりで物件を所有している方は、あっという間に赤字へ転落してしまいます。

厄介なのは、売りたくても売れないという点です。よほど高値で売らない限り残債が減っておらず、かといって価格はそこまで上がっていない。こうした投資家さんは、実は少なくないのではないでしょうか。

解決策としては、高利回りの戸建を現金で購入するか、規模の小さい高利回りアパートを組み合わせて、トータルで黒字に持っていくといった方法が考えられます。ただし、ここで物件選びを誤ると、かえって負債を膨らませることにもなりかねません。慎重な判断が必要な局面だと思います。

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不動産鑑定士、不動産コンサルタント　　浅井佐知子

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