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不動産投資・融資を受ける3つのポイント

こんにちは。不動産鑑定士、 不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

今回のテーマは「融資を受けるための3つのポイント」です。

融資は、不動産投資を行う上ではすごく大切な部分なので、ぜひ最後までお聞きください。

融資を受けるポイント①自分の属性から選ぶ

ポイント1つ目は、自分の属性から融資先を選ぶということです。

皆様が会社員か、もしくは主婦なのか、私のような個人事業主なのか、中小企業の社長さんなのか、大企業の社長さんなのかによって、融資先が変わってきます。

つまり、選ぶ銀行が変わってくるということです。

だから、まずは自分の属性を把握して、どこの金融機関が使えるのかということを把握する必要があります。

また旬の銀行、そのときに一番貸し出している金融機関があるので、それを知る必要もあります。

融資を受けるポイント②事業計画書を作成する

ポイント2つ目は、事業計画書を作成するということです。

不動産の事業に関してどういう計画を立てているか、しっかりと作成していく必要があります。

一部紹介すると

  1. プロフィール
  2. 賃貸事業における今後の事業展開
  3. 物件情報を仕入れるためのマーケティング方法
  4. 中期計画
  5. 損益計算書と貸借対照表

1つ目のプロフィールは、どこで生まれたとか、資格などを書きます。

不動産に関わる資格は書いておいた方がいいと思います。

私であれば、不動産鑑定士であったり、簿記だったり、宅地建物取引士とか、そういった資格を書きます。

2つ目は、賃貸事業における今後の事業展開です。

賃貸事業を今後どのように事業展開していくかということです。

3つ目は物件情報を仕入れるためのマーケティング方法です。

どこから物件情報を仕入れるかを書きます。

Webやネットだけなのか、もしくは不動産業者さんと知り合いがいてそこから情報を得るのか。

そういうことを事業計画書の中に入れます。

4つ目が中期計画です。

2年後、3年後、5年後、どのような数字を達成させていくかという目標を書きます。

5つ目は、貸借対照表(BS)と損益計算書(PL)です。

ところで、皆さん、BSとPLを把握していますか?

日頃、BSとPLを把握する必要があります。

例えば、マネーフォワードなどのアプリをスマホに入れて、毎月チェックをすることで、常に自分が今どういう状況にあるのかということを把握できます。

私もマネーフォワードを使って、毎月の損益計算書、貸借対照表をしっかりと把握しています。

融資を受けるポイント③物件概要書を作成

ポイントの3つ目は、物件概要書を作成することです。

非常に重要なのですが、初めての方には難しいかもしれません。

受講生さんには雛型を作って、お渡ししてます。
その雛型を見て、自分が物件を買うときに、物件概要書をしっかり作るのです。

難しいので、雛型をお渡しして、それを上書きするような形にしています。

金融機関からの受けもよくて、融資も通りやすくなります。

雛型の一部を今回、特別に皆さんにお伝えしますね。

まず「地域」と「物件」の特性を書きます。

「地域」の特性の1つとしては、その「地域」の立地に関する事項です。

どういう立地に建っているかということです。

地域の特性についての記載例をお伝えします。

■地域の特性⑴

地域の立地に関する事項対象不動産は、
〇〇線「〇〇駅」北東約500mに位置する閑静な住宅街するアパートです。

前面道路10m(両側歩道付き)の公道に面していて、
区画整然とした街並みには、アパートと中規模の戸建てが混在しています。

敷地面積の最低限度は165平米以上となっていて、
ミニ開発はできず、今後も良好な住環境を維持すると思われます。

〇〇駅まで徒歩で7分弱。

駅前にはスーパー、コンビニなどが多数立ち並んでいて、
生活利便性に優れています。

近隣には大手企業の営業所の他、
病院、大学等が数多く存しています。

 

地域の立地に関する事項の内容について解説します。

「対象不動産」は不動産鑑定で使う言葉です。

「対象不動産」というと、何となくプロっぽいですね。

「歩道付き」というのは、有利になるので、もし歩道がついてる場合は書いてあげましょう。

「公道」に面しているのか、「私道」に面しているのか。

もちろん「公道」の方が有利ですよね

「敷地面積の最低限度」は、ある場合とない場合があります。

市役所のホームページなどでわかります。

もし「最低限度」がある場合は書いてあげると、良好な環境のところに建っているということが金融機関の方に伝わると思います。

生活利便性に優れていると、入居者が決まりやすいということで、メリットは大きいと言えます。

近隣に大手企業の営業所とか、病院、大学などがあることも同じようにメリットとなります。

何か利便性の高いもの施設があるということは、人が集まってくるということです。

大手企業があれば社宅で使う方もいるということですね。

このようなことを書きます。

 

次にその「物件」自体の特性です。

どんな「物件」かということです。

これは、アパートの例です。

 

■物件の特性

対象建物は、平成9年新築、〇〇施工、木造2×4の2階建て、
2LDK(53㎡)×3戸、3LDK(65㎡)×3戸の建物です。

10mの南東道路(公道、両側歩道付き)に面しています。

506.27㎡の敷地に建っていて、
10台の駐車場が付いています。(1世帯1台以上)。

5年前に屋根、外壁等の塗装を行っており、
建物の状態は良く、しばらくは修繕がいらない状況です。

 

どんな物件を検討しているのかということを、必ず書く必要があります。

ハウスメーカーの場合だと、有利だと思います。

 

まとめ

今回は不動産投資・融資を受ける3つの戦略についてお伝えしました。

  1. 自分の属性から選ぶ
  2. 事業計画書を作成する
  3. 物件概要書を作成

融資が通りやすくするために、戦略が必要なのです。

皆様も、ぜひこれらを習得して融資の達人になってくださいね。

そうすると、どんどんと物件が買えるようになります。

 

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