「不動産投資をしよう」と思った時、でも、「どんな物件を選んだらいいんだろう？」と迷いませんか？
質問をいただきました。
『初めての不動産購入で、どれが良いのか決めかねています。「世界一やさしい不動産投資の教科書 1年生」に書いてあった通り、300万円以内の中古の区分マンションを探していますが、
・事故物件が多い
・狭い
・駅から遠い
などなかなか良い物件がありません。いいと思ったものは150万円近く予算オーバーしてしまいます。どういう基準で物件を選べばいいのでしょうか？』
目次
初めての不動産投資で選ぶべき物件とは？
初めて購入する物件は、ドキドキしますよね。区分マンションは、専有面積や築年数のほかにも
・駅力
・駅からの距離
・全体の戸数
・管理の状況
・マンション全体の修繕積立金の合計
など調査項目がたくさんあります。また、事故物件に関しては、部屋そのもの、上下左右の部屋でなければ、それほど気にすることはないと思います。大規模マンションになると、何かしら事故は起きるものです。
ただし、殺人のあったマンションはやめたほうがいいと思います。殺人犯が見つかっていない場合、また現場に来る、ということがあるかもしれないからです。
予算オーバーでも、そのマンションがすごく気に入ったのなら、「融資を引いて購入する」ということも考えてみてはいかがですか？金利は高くなりますが、ノンバンクなど貸してくれる銀行はあります。数多く見るうちに、「これは！」という物件が必ず出て来るので、根気強く探し続けましょう。
現地に行って街並みやマンションの管理状況を確認することもとても大切です。初めて購入する1戸、納得のいくものにしましょうね。
見れば見るほど、知れば知るほど、目が肥えてきますから、そうそう良い物件はない、ということに気が付くかもしれませんが(笑）
どういう基準で選べばよいか？というのはその人それぞれなので、一概に言えませんが、こういう物件はやめましょう、というのをあげてみました。
・古すぎる物件。1981年以前の旧耐震基準の物件はやめておきましょう。
・給湯がガスではなく電気温水器の物件。壊れた時に取り換え費用がかさみます。場所もとります。
・マンション全体の戸数が少ない物件。将来大規模修繕が出来ません。
・自主管理の物件。管理組合がしっかりと機能していればいいですが、そうでない場合はマンションがスラム化する可能性があります。ちなみに戸数の少ないマンションは自主管理の場合が多いです。
初めて選ぶ物件は練習用です。出来るだけ総額が小さい物件で空室のもの（リフォーム済みのもの）を選びましょう。契約書や重要事項説明書を読み解き、管理会社を決めて借主を決めるなど一通りのことを学び、次のより大きな物件を目指すのです。初めての物件で、あなたの大家力を十分に養ってください。
物件探しの方法
では、具体的にどのようにして物件を探せばいいのでしょうか？
物件探しの方法としては、楽待、健美家、アットホームなどのサイトで探す方法が一般的ですが、その他に、大手不動産会社のポータルサイトで探す方法があります。ただし、なんといっても額が300万円程度の少額です。広告費が高くつくので広告しない場合もあります。他には方法がないでしょうか？
他に考える方法としては、区分マンション専門会社のホームページで探す方法です。区分マンションを専門に扱っている会社は多数あります。物件も豊富にあるのでそういう会社を探して下さい。
地元の業者で売買を行っている会社を訪問してみる方法もあります。意外と掘り出し物があるかもしれません。その時はなくても連絡先を伝えておけば、良さそうな物件が出たときに連絡をくれます。
ネットで探すのでも地元の不動産会社を訪問するのでもいいので、とにかく行動することが大切です。愚直に継続して探してみてください。
ちなみに私が今まで見た中で、一番良かった物件（区分）は、つい先日会員さんに紹介した、「狭山市」駅徒歩11分、1K、16平米。135万円というものです。賃料は30,000円で貸せたので、表面利回りはなんと、26.6％でした。
築30年程度経っていますが、大手デベロッパーが建てたので、とてもしっかりしたマンションでした。
探せばこういう物件はまだまだあります。見つからなければ見つかるまで探しましょう！
浅井佐知子が今まで一番良いと思った区分マンション
物件はこちらです。
＜良いと思った理由＞
1.総額が小さい
2.マンション全体の戸数が40戸以上あり、それなりに多い。マンションの戸数が少ないと修繕積立金が貯まらず、大規模修繕の時に別途徴収されるか、修繕積立金が値上げされることも考えられます。
3.利回りが良い。表面利回りは26.6％ですが、管理費、修繕積立金、固定資産税等を引いた実質利回りも18%近くあります。
4.南向きの3階部分で日当たりが良い。
5.専有面積は16㎡と小ぶりですが、収納もあり住みやすい間取である。
6.駅から11分と少し遠いですが、駅から大きな通りをまっすぐ歩いたところにあり、夜道も怖くない。また、近くに大型スーパーやフィットネススタジオがある。
以上が、私がこの区分マンションがいいと思った理由です。
＜まとめ＞
初めて不動産投資をしよう、と思った時に選ぶ物件は・・・
・練習のための、最初の物件となります。小ぶりのものを探しましょう。また、妥協はいけません。「これは」という物件が見つかるまで探し続けます。
不動産鑑定士 浅井佐知子の「やさしい不動産投資の学校」はこちらです。
