あなたは、水回りが「3点ユニット」だと入居者は決まらないと思いますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは、水回りが「3点ユニット」だと入居者は決まらないと思いますか？』

◎皆様からの質問

「ワンルームの投資物件を検討していますが、バス・トイレ・洗面が一緒になった3点ユニットです。

今はバス・トイレ別が人気だと思いますが、3点ユニットだと入居者は決まりにくいでしょうか？」

■回答

確かに現在は、ワンルームや1Kでも「バス・トイレ別」の物件が主流になっています。

賃貸物件を探す際に、「バス・トイレ別」を条件にする方も多いため、3点ユニットが入居者募集で多少不利になることはあります。

ただし、

「3点ユニットだから入居者が決まらない」

と考える必要はないと思います。

昭和から平成初期に建てられたワンルームマンションでは、ビジネスホテルのように、浴槽・トイレ・洗面台が一体になった3点ユニットが一般的でした。

今でも、このタイプの物件はたくさんあります。

大切なのは、3点ユニットだけを見るのではなく、

・部屋の広さ
・家賃
・立地
・駅からの距離
・建物の管理状態
・室内の清潔感
・周辺の競合物件

などを総合的に考えることだと思います。

例えば、

「居室4畳半＋バス・トイレ別」

と、

「居室6畳＋3点ユニット」

だったら、どちらが住みやすいでしょうか？

これは入居者の好みによっても変わりますが、私なら、居室が広い「6畳＋3点ユニット」のほうが暮らしやすいと感じます。

特にワンルームの場合、限られた専有面積の中でバスとトイレを無理に分けると、その分、居室や収納スペースが狭くなってしまうこともあります。

なので、単純に「バス・トイレ別なら○、3点ユニットなら×」とは言えないのです。

また、3点ユニットでも工夫次第で印象はかなり変わります。

最近は3点ユニットにもウォシュレットを設置できますし、大きめの鏡やおしゃれな照明を取り付けたり、壁面にアクセントシートを貼ったりすると、少しホテルライクな雰囲気にすることもできます。

古い設備だからとそのままにするのではなく、

「清潔感があって、ちょっとおしゃれ」

という印象に変えてあげることが大切です。

そして、不動産投資として考えるのであれば、もう一つ重要なのが「価格」です。

3点ユニットという理由で相場より安く購入でき、周辺相場より少し家賃を抑えても十分な収益が出るのであれば、投資物件として成立する可能性はあります。

反対に、3点ユニットなのにバス・トイレ別の物件と同じような価格・家賃設定では、競争力が弱くなるかもしれません。

つまり、

「3点ユニットだから買わない」

ではなく、

「3点ユニットという弱点を織り込んでも、この価格なら収益が出るのか？」

という視点で判断することが大切ですね。

設備の一部分だけで○×を決めるのではなく、物件全体のバランスを見ながら判断するのがいいと思います。

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不動産鑑定士、不動産コンサルタント　　浅井佐知子