あなたは「市街化調整区域」を知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは「市街化調整区域」を知っていますか？』

「市街化調整区域という言葉を知ってる？」という記事を読みました。

「（株）ドリームプランニングが運営する不動産サイト「URUHOME（ウルホーム）」は、不動産に関心のある353人を対象に「市街化調整区域」の認知度調査を実施しました。

市街化調整区域とは、都市計画法で開発や建築が厳しく制限されるエリアのことです。

調査では、「知っている」と回答した人は44.7％でしたが、「よく分からない」30.6％、「知らない」24.7％を合わせると、半数以上が内容を十分理解していない結果となりました。

また、「建物が建てにくい」と理解している人は34.3％で最多。一方、「言葉も聞いたことがない」が21.0％、「聞いたことはあるが意味は分からない」が17.3％となり、知識の二極化が目立ちました。

回答者からは、
・「家が建てられない」
・「融資が出にくい」
・「農地が多い」
・「売却や活用が難しい」
などの声が多く寄せられました。

今回の調査から、市街化調整区域は不動産投資や相続で大きな影響がある一方、一般にはまだ十分理解されていないことが分かりました。」

■雑感

市街化調整区域は、本来は建物の建築を抑制するための地域ですが、実際には東京をはじめ全国各地で、戸建やアパートが建っているのを目にします。

既存宅地や線引き前から建っている建物など、一定の条件を満たしていれば建築や建て替えが認められるケースもあるためです。

ただ、投資という観点で見ると注意点も多いです。
市街化調整区域の土地は、一般的な住宅地に比べて流動性が低く、土地の価値もかなり低く評価される傾向があります。

そのため、アパートなどの収益物件は金融機関の評価が厳しく、融資が出にくいケースも少なくありません。

また、将来的に売却しようとしても買い手が限られるため、「安いから」という理由だけで購入すると苦労する可能性があります。

一方で、格安の戸建については、購入価格が非常に安いため、うまく活用できれば面白い投資になることもあります。特に、賃貸需要が一定数ある地域では、高利回りになるケースもあります。

ただし、地域によっては「賃貸利用不可」「再建築不可」「建て替えに許可が必要」など条件がかなり異なるため、購入前に自治体への確認は必須です。

市街化調整区域の物件は、普通の住宅地以上に「しっかりとした調査」が重要になると思います。

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不動産鑑定士、不動産コンサルタント　　浅井佐知子